Vendi casa a Pavia? Preliminare registrato online con RAP, case costruite prima del 1967 secondo la Cassazione e vendita di un immobile affittato.

Hai deciso di vendere casa e hai trovato l'acquirente giusto. Adesso arriva la parte che decide se tutto filerà liscio fino al rogito: il preliminare, cioè il contratto con cui venditore e acquirente si impegnano l'uno con l'altro.

Questo mese mettiamo insieme tre novità e chiarimenti utili a chi vende: come si registra il preliminare online, cosa ha detto la Cassazione sulle case costruite prima del 1967 e come si vende bene una casa che ha dentro un inquilino.

1. Il preliminare si registra anche online

Il preliminare va registrato all'Agenzia delle Entrate, entro 30 giorni dalla firma (se è firmato davanti al notaio, ci pensa lui). Oggi lo si può fare comodamente dal computer, con il servizio RAP (Registrazione Atti Privati) che si trova nell'area riservata del sito dell'Agenzia.

Il percorso è lineare:

• si inseriscono il tipo di contratto, i dati delle parti e quelli dell'immobile;
• il sistema calcola da solo le imposte dovute;
• si pagano con addebito sul conto corrente;
• si allega il contratto in formato elettronico.

Quando la vendita passa da noi, alla registrazione del preliminare pensiamo noi: tu firmi, e ricevi la ricevuta.

2. Case costruite prima del 1967: cosa ha chiarito la Cassazione

Molte case di Pavia, soprattutto in centro e nei quartieri storici, sono state costruite prima del 1° settembre 1967. Per questi immobili, nell'atto di vendita il venditore dichiara che la costruzione è iniziata prima di quella data, al posto degli estremi del titolo edilizio.

Con un'ordinanza di quest'estate (Cassazione n. 24226 del 29 luglio 2026) la Corte ha ribadito un principio importante: per la validità della vendita basta quella dichiarazione, purché sia vera e riferita proprio a quella casa. L'atto resta valido anche se, negli anni successivi, sono state fatte modifiche senza autorizzazione, e anche se si rivela falsa un'ulteriore dichiarazione del venditore sull'assenza di interventi successivi.

Attenzione però a leggerlo nel modo giusto. La sentenza parla della validità del contratto, che è una cosa diversa dalla regolarità della casa. Un abuso resta un abuso: può pesare sul mutuo dell'acquirente e su una vendita futura, e chi ha venduto può doverne rispondere, con una risoluzione del contratto o un risarcimento.

La stessa Cassazione, questa volta in sede penale, ha mostrato l'altra faccia della medaglia. Con la sentenza n. 32131 del 7 luglio 2026 ha riconosciuto la truffa aggravata nel caso di una venditrice che aveva scritto «ante 1967» nel preliminare di un villino, tacendo il portico, l'autorimessa e gli altri manufatti abusivi costruiti da lei stessa fra il 2012 e il 2013. La data di costruzione copre la casa com'era nel 1967, e solo quella: le trasformazioni successive vanno dichiarate e messe in regola.

Per questo il consiglio resta lo stesso di sempre: prima di mettere in vendita, controlla che lo stato della casa corrisponda alle carte. Una pianta catastale aggiornata e i documenti in ordine rendono la trattativa più veloce e ti mettono al riparo da sorprese.

3. Vendere una casa affittata, senza sorprese

Vendere un appartamento con l'inquilino dentro si può, e può anche essere un vantaggio: per un investitore una casa già affittata è una rendita pronta. Serve solo costruire bene il preliminare.

La regola di partenza è chiara, ed è scritta nel codice civile: se il contratto di affitto ha una data certa precedente alla vendita, l'acquirente subentra al tuo posto e lo deve rispettare. Per un affitto superiore ai nove anni serve anche la trascrizione. Il caso più delicato è quello di un contratto firmato dopo il preliminare e prima del rogito: su questo punto gli esperti hanno opinioni diverse, ed è un motivo in più per scrivere tutto con precisione.

Ecco cosa conviene mettere nero su bianco nel preliminare:

• lo stato dell'affitto completo: estremi del contratto, data di registrazione, scadenze e proroghe;
• come verrà consegnata la casa: libera oppure ancora affittata;
• canoni e deposito cauzionale: chi incassa cosa fino al rogito, e a chi passa il deposito;
• cosa succede se l'inquilino tarda a lasciare, quando la casa deve essere consegnata libera, magari con una penale;
• l'eventuale prelazione dell'inquilino: in alcuni casi, soprattutto per negozi e uffici, l'inquilino ha il diritto di essere preferito a parità di condizioni, e va gestito prima di firmare.

Il messaggio di fondo è semplice: la protezione migliore si costruisce scrivendo bene il preliminare, molto prima di qualsiasi contestazione.

Una buona vendita si prepara prima

Documenti in regola, preliminare scritto con cura, registrazione nei tempi: sono i dettagli che trasformano una trattativa tesa in una firma serena. È il lavoro che facciamo ogni giorno con chi vende casa a Pavia e dintorni, insieme al notaio e ai tecnici quando serve.

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Fonti: Confedilizia Notizie, ottobre 2026; FiscoOggi (Agenzia delle Entrate), «Registrazione del preliminare di vendita», 31 agosto 2026; Agenzia delle Entrate, guida «L'acquisto della casa»; Cassazione civile, ordinanza n. 24226 del 29 luglio 2026, con i commenti di Donne Geometra, 23 agosto 2026, e dello Studio tecnico Pagliai; Cassazione penale, sentenza n. 32131 del 7 luglio 2026, commento dello Studio tecnico Pagliai, 1° settembre 2026; codice civile, art. 1599

Dario Viola — Abito Immobiliare, Pavia