«Quanto vale casa mia?» è la prima domanda che ci fanno, e la risposta onesta è che a Pavia non esiste un prezzo al metro quadro: ne esistono sette, uno per zona, e dentro ogni zona cambiano ancora a seconda di com'è tenuta la casa. Lo stesso appartamento di 70 metri quadri vale 147.000–189.000 euro nella fascia centrale e 84.000–112.000 fra viale Lodi e viale Cremona. È la stessa città, sono quindici minuti a piedi, ed è una differenza di settantamila euro.

Qui sotto ci sono i valori ufficiali dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, secondo semestre 2025, zona per zona. Non sono nostre stime: sono i numeri con cui lavorano banche, periti e notai.

I valori di Pavia, zona per zona

Le cifre sono euro al metro quadro per un'abitazione civile: il primo valore è una casa abitabile ma non rifatta, il secondo la stessa casa ristrutturata bene.

• Centrale — V.le Libertà, Matteotti, Gorizia, Resistenza, Lungo Ticino: 2.100 – 2.700, ristrutturata 3.500 – 4.200
• Semicentrale — Ticinello, Stazione FS, V.le Indipendenza, Folperti: 1.700 – 2.300, ristrutturata 2.600 – 3.500
• Semicentrale — Borgo Ticino, Borgo Basso: 1.600 – 2.100, ristrutturata 2.500 – 3.000
• Periferica — San Lanfranco, Policlinico: 1.350 – 1.950, ristrutturata 2.300 – 2.900
• Periferica — Policlinico, Città Giardino, Viale Lodi: 1.500 – 1.900, ristrutturata 2.700 – 3.000
• Periferica — Viale Lodi, Viale Cremona: 1.200 – 1.600, ristrutturata 1.900 – 2.500
• Suburbana — Rione Scala, Mirabello: 1.200 – 1.600, ristrutturata 1.900 – 2.400

Il salto che conta di più non è la zona. È lo stato

Guardate le due colonne. In Città Giardino si passa da 1.500–1.900 a 2.700–3.000: una casa ristrutturata vale quasi il doppio della stessa casa da sistemare, a parità di indirizzo. Al Ticinello il salto è da 1.700–2.300 a 2.600–3.500.

È il numero che conviene avere in testa prima di decidere se vendere «com'è» o mettere mano. Non sempre conviene ristrutturare — dipende da quanto costa il lavoro e da quanto tempo si ha — ma la differenza di prezzo è quella, ed è più grande di quella fra due quartieri.

L'equivoco delle medie

Si legge spesso che «a Pavia si sta sui 2.400 euro al metro», oppure che una certa zona «supera i 2.500». Sono numeri veri e inutili allo stesso tempo: sono la punta alta della forchetta, quella del ristrutturato. Prendere la media della città e applicarla alla propria casa è il modo più rapido per mettere in vendita un immobile fuori mercato — troppo alto, e resta lì dei mesi; troppo basso, e si regalano ventimila euro.

E se compro per affittare?

Gli stessi dati dicono anche quanto si affitta, in euro al metro quadro al mese, per una casa in stato normale:

• Centrale 7,2 – 8,8 · Ticinello / Stazione 6,6 – 8,4
• San Lanfranco / Policlinico 7,0 – 8,1 · Città Giardino 5,7 – 8,2
• Borgo Ticino 4,7 – 5,7 · Viale Cremona 4,5 – 5,4 · Rione Scala 4,0 – 4,2

Un bilocale di 70 metri al Ticinello costa fra 119.000 e 161.000 euro e si affitta fra 460 e 590 euro al mese: siamo intorno al 4% lordo, prima di tasse, spese e sfitto. Pavia è una città universitaria, e le zone vicine alle facoltà e al Policlinico reggono meglio proprio perché la domanda non si ferma.

Dentro la stessa zona, cosa sposta il prezzo

La forchetta fra minimo e massimo — spesso 500 o 600 euro al metro — la decidono poche cose, quasi sempre le stesse:

• il piano e l'ascensore: un quarto piano senza ascensore sta in fondo alla forchetta, e non c'è ristrutturazione che lo tiri su;
• lo spazio esterno: un balcone vivibile o un piccolo giardino spostano più di quanto si creda;
• la classe energetica, che ormai il compratore guarda prima ancora di entrare, perché sa che è la bolletta dei prossimi vent'anni;
• la luce e l'esposizione, l'unica cosa che non si può cambiare in nessun modo.

Dalla forchetta al numero

Una forchetta serve a capire il mercato, non a fissare un prezzo: quello si trova guardando la casa. Se volete un'idea in due minuti, la valutazione online parte da questi stessi dati e vi dà una stima sulla vostra metratura, sul vostro piano e sul vostro stato. Se volete il numero vero, veniamo a vederla: è gratis e non impegna a niente.

Fonte dei valori: Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, quotazioni del secondo semestre 2025 per il comune di Pavia — l'ultimo periodo pubblicato. I valori si riferiscono ad abitazioni civili e sono espressi in euro al metro quadro di superficie commerciale.

Articolo a cura di Dario Viola

"Dopo anni di formazione e una laurea in Giurisprudenza mi sono appassionato alla comunicazione e al marketing immobiliare, affascinato dalle emozioni che le trattative suscitano e costantemente motivato a cercare nuove strategie innovative e digitali."

Co-Founder & Real Estate Agent @abito.pro

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