La domanda arriva spesso da chi ha un appartamento a Pavia o in un paese vicino: un turista, un ospite di un evento o un professionista chiede di fermarsi 40 giorni. Si può? La risposta è sì, e senza aprire la partita IVA. Il numero 30, però, divide due strade molto diverse. Eccole, con le regole di oggi e le fonti ufficiali.

Il limite dei 30 giorni non è un tetto

Il limite dei 30 giorni è nazionale e separa due regimi. Fino a 30 giorni si parla di locazione breve (art. 4 del D.L. 50/2017). Oltre i 30 giorni si parla di locazione per finalità turistiche ordinaria, regolata dal Codice del turismo (art. 53), dalla legge 431/1998 (art. 1, comma 2, lettera c) e dal codice civile. Il contratto è libero nei contenuti. Per la durata, le guide di settore indicano che le Regioni possono fissare un massimo, comunque inferiore a un anno: per la Lombardia non ho trovato un limite di durata nei testi regionali.

Una pagina che circola online sostiene che per 40 giorni servano un affittacamere, un B&B o un albergo con partita IVA. Le norme dicono altro: il privato può affittare, con un contratto di locazione registrato. Affittacamere e B&B sono una scelta possibile, ma nessuno li impone.

Perché tanti dicono che sopra i 30 giorni non si può

Succede per cinque motivi, tutti reali, ma nessuno è un divieto.

• Il nome. "Affitto breve" per legge significa fino a 30 giorni (art. 4 del D.L. 50/2017). Se dura di più, per definizione non è più un affitto breve: cambia regime, non diventa vietato.
• La Lombardia. Il vecchio regolamento regionale del 2016 parlava delle locazioni turistiche "per una durata non superiore ai 30 giorni", e l'associazione OspitaMI scrive che la Regione dettava regole solo per quelle. Quel comma è stato abrogato nel 2025, ma l'idea è rimasta.
• La registrazione. Sotto i 30 giorni nell'anno con la stessa persona il contratto non si registra, sopra sì. Molti host la evitano e impostano un massimo di 30 notti.
• I portali. Booking.com ha come impostazione predefinita un massimo di 30 notti: il proprietario può alzarlo (45, 60, 75 o 90 notti) dalla sezione "soggiorni da più di 30 notti", ma la pagina avverte che le regole sulla durata massima variano da regione a regione. In Italia Booking applica la ritenuta del 21% solo alle prenotazioni di massimo 30 notti, e questo spinge molti host a restare sotto quel limite. Su Airbnb è l'host a scegliere le notti minime e massime dal calendario, e le prenotazioni da 28 notti consecutive sono chiamate "soggiorni mensili". Si tratta di impostazioni delle piattaforme, non di leggi (dai centri assistenza dei due portali, letti nei risultati di ricerca: le pagine di Booking non si aprono direttamente e alcune hanno qualche anno).
• La stessa persona. Il limite dei 30 giorni nell'anno con lo stesso ospite fa pensare che "dopo il 30° giorno non possa restare". In realtà dopo quella soglia può restare: cambia solo che il contratto va registrato.

Sopra i 30 giorni resta quindi possibile una locazione per finalità turistiche, con contratto scritto e registrato, CIN e le altre regole di questo articolo.

Come si affitta per 40 giorni: i passi

• Contratto scritto di locazione turistica: durata, canone, deposito, regole della casa. Solo alloggio, senza servizi da albergo come colazione o pulizie giornaliere: con i servizi l'attività diventa ricettiva e cambiano le regole.
• Registrazione entro 30 giorni dalla stipula, con il modello RLI dell'Agenzia delle Entrate. Imposta di registro al 2%, oppure cedolare secca, se la scegli: sostituisce IRPEF, addizionali, registro e bollo (il locatore invia prima una raccomandata all'inquilino, salvo rinuncia scritta nel contratto). L'aliquota ordinaria della cedolare sulle locazioni abitative è il 21%.
• CIA (comunicazione di inizio attività) al SUAP del Comune dove si trova l'immobile. Se l'attività è organizzata come impresa serve la SCIA. Lo prevede la legge regionale lombarda 27/2015, art. 38, comma 1 bis, introdotto dalla L.R. 20/2024.
• CIR (codice regionale): Regione Lombardia lo richiede agli alloggi locati per finalità turistiche, e lo si ottiene con la CIA al SUAP. Regione Lombardia ha chiarito nell'Informativa CIN che le locazioni turistiche possono stipulare tutte le tipologie di contratto previste dalla norma statale, quindi anche oltre i 30 giorni.
• CIN (codice nazionale), dalla banca dati del Ministero del Turismo con SPID o CIE. Va esposto all'esterno dello stabile e scritto in ogni annuncio. L'art. 13-ter del D.L. 145/2023 prevede sanzioni da 500 a 5.000 euro per l'annuncio senza CIN e da 800 a 8.000 euro per l'alloggio senza codice.
• Sicurezza: rilevatori di gas e di monossido di carbonio funzionanti e un estintore ogni 200 metri quadrati (almeno uno per piano).
• Alloggio in ordine: la Regione ha fissato requisiti minimi (cucina completa, letti, bagno, riscaldamento, acqua calda, capacità in base ai metri quadrati) con il Regolamento regionale 6/2025.

Pavia: l'imposta di soggiorno

Dal 1° settembre 2025 il Comune di Pavia applica l'imposta di soggiorno, e il regolamento comunale la estende alle locazioni brevi e turistiche. Chi incassa il canone è il responsabile del pagamento: raccoglie 2 euro a persona per notte, fino a un massimo di 3 pernottamenti consecutivi, rilascia la quietanza e rendiconta al Comune entro il 16 del mese dopo ogni trimestre. Sono esenti i residenti, i minori fino a 14 anni se accompagnati da un adulto che paga e le altre categorie indicate dal Comune. Per un soggiorno di 40 giorni l'imposta si ferma ai primi 3 pernottamenti consecutivi: 6 euro a persona. Prima di accogliere il primo ospite ti registri al portale del Comune, e il rendiconto trimestrale va presentato anche quando non hai avuto ospiti.

I paesi vicini a Pavia

Le regole di Stato e Regione valgono in tutta la Lombardia. Cambiano da Comune a Comune il SUAP a cui presentare la CIA e l'imposta di soggiorno, che ogni Comune istituisce da sé. Un Comune può avere anche regolamenti propri sui requisiti degli alloggi: nel 2026 il TAR di Brescia ha confermato il divieto di proseguire l'attività opposto da un Comune per i parcheggi mancanti (sentenza n. 560 del 22 aprile 2026). Prima di affittare, il consiglio è di guardare il sito del Comune.

E se il soggiorno dura meno di 30 giorni?

• Nessuna registrazione, se i giorni complessivi nell'anno con la stessa persona non superano i 30.
• Cedolare secca al 21% su un solo immobile scelto in dichiarazione e al 26% sugli altri. Dal 2026 il regime vale fino a due appartamenti: oltre, l'attività si presume svolta in forma d'impresa (Agenzia delle Entrate).
• Comunicazione degli ospiti alla Questura con Alloggiati Web, entro 24 ore dall'arrivo.
• CIR, CIN, CIA, sicurezza e imposta di soggiorno: come per i soggiorni lunghi.

Breve, turistica, casa vacanze: i nomi giusti

Chi affitta per periodi brevi sente quattro parole che sembrano la stessa cosa e invece hanno quattro significati. Metterle in ordine fa risparmiare molti dubbi.

• Locazione breve è il nome fiscale (art. 4 del D.L. 50/2017): un contratto di abitazione fino a 30 giorni, stipulato da una persona fisica fuori dall'attività d'impresa, anche tramite agenzie o portali. Porta con sé regole proprie: nessuna registrazione, cedolare secca possibile.
• Locazione per finalità turistiche è il contratto con cui dai l'alloggio a chi ha una casa altrove (art. 53 del Codice del turismo e art. 1, comma 2, lettera c, della legge 431/1998). Può durare meno o più di 30 giorni, e offre solo l'alloggio.
• Casa o appartamento per vacanze (CAV) è la categoria della legge lombarda 27/2015 (art. 26): unità abitative gestite in modo unitario per dare alloggio agli ospiti. Secondo i chiarimenti della Regione ci rientrano, ai soli fini amministrativi, anche gli alloggi dati in locazione turistica fino a 30 giorni.
• Struttura ricettiva (B&B, foresteria, locanda, albergo) è chi offre un servizio di ospitalità, con camere e servizi complementari, e segue le regole del turismo della Regione.

In pratica: se affitti un appartamento intero a un ospite di passaggio, per la Regione sei in genere una casa vacanze, per il fisco una locazione breve o turistica, e per l'ospite un contratto di locazione.

Casa vacanze, B&B, foresteria e locanda in Lombardia

Le strade in Lombardia: locazione turistica, casa vacanze, B&B, foresteria, locanda

• Casa vacanze (CAV). Si può gestire in forma non imprenditoriale se hai la disponibilità di al massimo tre unità abitative in tutta la Lombardia e lavori in modo non continuativo, con almeno 90 giorni di interruzione ogni anno, anche non consecutivi. Il limite di tre è complessivo, non per Comune. Si parte con la CIA al Comune tramite il SUAP. Oltre quei limiti l'attività è imprenditoriale: iscrizione al registro delle imprese e SCIA. In caso di comproprietà, per esempio due persone con sei appartamenti, possono nascere due CAV non imprenditoriali da tre unità ciascuna. Chi vive nella casa può essere il gestore: la legge non lo vieta.
• Bed & breakfast. L'art. 29 della L.R. 27/2015 lo descrive come attività a conduzione familiare, in forma non imprenditoriale, svolta in modo non continuativo, con alloggio e prima colazione in non più di quattro camere e dodici posti letto, con la normale organizzazione della famiglia. Servono la SCIA al Comune e un periodo di interruzione di almeno 90 giorni all'anno, da comunicare prima alla Provincia (o alla Città metropolitana di Milano). Non servono iscrizione al registro delle imprese né partita IVA. Per la colazione contano le regole igieniche europee (formazione HACCP).
• Foresteria lombarda (l'ex affittacamere). L'affittacamere non si può più avviare dal 2015: oggi si sceglie la foresteria (art. 27) o la locanda (art. 28). La foresteria ha non più di sei camere e quattordici posti letto, anche in un immobile diverso da quello in cui abiti, con servizi complementari e somministrazione solo per chi alloggia. È un'attività d'impresa: registro delle imprese, partita IVA e SCIA. Chi era già affittacamere può continuare a usare il nome, ma insieme a «foresteria lombarda».
• Locanda. Stessi limiti della foresteria (sei camere, quattordici letti), ma legata a un locale di somministrazione dello stesso titolare, aperto anche al pubblico esterno. Anche qui impresa, partita IVA e SCIA.
• Albergo. Sempre impresa, con regole proprie.

Ogni attività ricettiva ha poi i suoi obblighi comuni: assicurazione per la responsabilità civile verso gli ospiti, comunicazione degli ospiti in Questura, prezzi esposti, flussi turistici e imposta di soggiorno dove c'è. Se hai già un B&B o una casa vacanze, questi adempimenti li conosci; se parti adesso, ti accompagniamo noi.

I 90 giorni di interruzione: a chi servono

Il numero che si sente ripetere, «almeno 90 giorni di interruzione all'anno», appartiene alle regole lombarde per le attività non imprenditoriali: casa vacanze fino a tre unità e B&B. Va letto così:

• I giorni possono essere anche non consecutivi e si sommano nell'anno. Nel primo anno, se apri a metà stagione, si calcolano in proporzione ai giorni di apertura.
• Per il B&B l'interruzione si comunica in anticipo alla Provincia; il giorno di check-out può contare come giorno di chiusura se non ci sono altri ospiti e se è comunicato.
• Per la casa vacanze la regola dei tre appartamenti e dei 90 giorni è scritta nella legge lombarda (art. 26, comma 2, lettera b, L.R. 27/2015) e la Regione la ribadisce nelle FAQ e nel vademecum. Se vuoi evitare sorprese, meglio parlarne con il SUAP del tuo Comune.
• È una regola turistica: dice come la Regione classifica la tua attività. La partita IVA, invece, segue le regole del fisco (vedi sotto).

Quindi, se affitti un appartamento a ospiti di passaggio in Lombardia e non vuoi essere un'impresa ricettiva, la strada lineare è stare nei limiti: fino a tre unità e almeno 90 giorni di pausa l'anno. Se non puoi fermarti per 90 giorni, o hai più di tre unità, l'attività è imprenditoriale per la Regione e conviene valutare la forma giusta (SCIA, partita IVA) insieme a un professionista.

Un turista può essere anche un lavoratore?

Sì. Per le locazioni brevi conta la durata (fino a 30 giorni), non il motivo del viaggio: un tecnico in trasferta, un professionista a un convegno, un medico per un turno fuori sede possono essere ospiti come qualsiasi turista. Valgono per tutti le stesse regole: contratto scritto, CIN nell'annuncio, ospiti comunicati in Questura entro 24 ore, imposta di soggiorno se il Comune la prevede (salvo le esenzioni del regolamento).

Se invece il lavoratore resta più di 30 giorni, hai due strade. La locazione per finalità turistiche, se il soggiorno è temporaneo e ha la sua casa altrove. Oppure il contratto transitorio con il motivo scritto e documentato (per esempio un trasferimento temporaneo di lavoro, uno dei motivi riconosciuti dall'accordo territoriale di Pavia). I testi regionali parlano di «finalità turistiche» e non dicono nulla sul lavoro: per un caso concreto, una domanda al SUAP toglie ogni dubbio.

Regione e fisco: due piani, due risposte

La confusione nasce quasi sempre da qui: due uffici diversi fanno due domande diverse.

• La Regione chiede: che attività è? Casa vacanze, B&B, foresteria, locanda. Contano unità, camere, giorni di interruzione, servizi, e decidono se hai CIA o SCIA.
• Il fisco chiede: è un'impresa? Contano la forma d'impresa (organizzazione, personale, servizi oltre l'alloggio) e, nelle locazioni brevi, il numero di appartamenti: dal 2026 la cedolare secca copre fino a due appartamenti, e dal terzo si presume l'attività d'impresa con partita IVA. L'aliquota (21% su un immobile, 26% sugli altri, secondo le sintesi della legge di bilancio 2026) va confermata sul caso concreto.

Le due risposte non coincidono sempre: una casa vacanze può essere «non imprenditoriale» per la Regione e richiedere comunque una verifica fiscale (il vademecum regionale stesso rinvia alle norme fiscali statali sul reddito prevalente). Per questo, prima di aprire, conviene sentire il commercialista.

Serve la partita IVA? E come si pagano le tasse?

La partita IVA non serve a chi affitta il proprio appartamento da persona fisica, offrendo solo l'alloggio, anche per brevi periodi. I canoni sono redditi da fabbricati e l'affitto di un'abitazione è esente da IVA. La partita IVA, insieme alla SCIA e all'iscrizione al registro delle imprese, serve quando l'attività diventa un'impresa: servizi aggiuntivi come i pasti, personale, un vero ufficio, o più di due appartamenti in affitto breve (dal 2026 si presume l'impresa).

• Locazione turistica o breve, solo alloggio, da privato: no partita IVA.
• Bed and breakfast in Lombardia: attività a conduzione familiare, non imprenditoriale (art. 29 L.R. 27/2015): nella casa in cui risiede il titolare (stesso numero civico, pertinenze comprese), fino a 4 camere e 12 posti letto, almeno 90 giorni di interruzione l'anno comunicati in anticipo, SCIA al Comune. Niente partita IVA né registro delle imprese; per il reddito conviene sentire il commercialista. Se diventa continuativo e organizzato come un'impresa, il discorso cambia.
• Case e appartamenti per vacanze: per la Regione sono non imprenditoriali fino a 3 unità in tutta la Lombardia, con almeno 90 giorni di interruzione l'anno anche non consecutivi (art. 26 L.R. 27/2015 e chiarimenti della Regione); oltre, registro delle imprese e SCIA. Per il fisco conta la soglia statale: dal 2026 più di due appartamenti in affitto breve fanno presumere l'impresa.
• Foresteria lombarda (ex affittacamere) e locanda: sono attività d'impresa, con partita IVA, registro delle imprese e SCIA (fino a 6 camere e 14 posti letto). L'affittacamere in senso stretto non si può più avviare in Lombardia dal 2015.
• Albergo: sempre impresa.

Come si pagano le tasse senza partita IVA. Il reddito si dichiara nella dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi persone fisiche). Hai due scelte: l'IRPEF ordinaria, oppure la cedolare secca, un'imposta sostitutiva: 21% su un immobile e 26% sugli altri nelle locazioni brevi, calcolata sull'intero canone. La cedolare si paga con il modello F24, anche cartaceo in banca o alle Poste per chi non ha partita IVA: acconto del 100% dell'imposta dell'anno prima (non dovuto il primo anno) in due rate, il 40% entro il 30 giugno e il 60% entro il 30 novembre, saldo entro il 30 giugno dell'anno dopo. Con la cedolare su un contratto lungo non paghi registro e bollo. Se affitti tramite un portale, il portale trattiene una ritenuta del 21% a titolo d'acconto e la comunica all'Agenzia delle Entrate. Per un bed and breakfast occasionale si tassa invece la differenza tra gli incassi e le spese inerenti. L'imposta di soggiorno non va nella dichiarazione dei redditi: si versa al Comune con il rendiconto trimestrale.

Il calcolo per il tuo caso lo fa il tuo commercialista o il CAF: le scadenze esatte dell'anno si controllano sullo scadenzario dell'Agenzia delle Entrate.

Le sanzioni, in breve

• Senza CIN: da 800 a 8.000 euro. CIN non scritto nell'annuncio o non esposto: da 500 a 5.000 euro per immobile, con rimozione dell'annuncio (art. 13-ter D.L. 145/2023).
• Attività da impresa senza SCIA: da 2.000 a 10.000 euro. Senza rilevatori di gas e CO e senza estintore: da 600 a 6.000 euro.
• Dati dei flussi turistici omessi (Lombardia): da 250 a 2.500 euro per ogni mese.
• Ospiti stranieri non comunicati entro 48 ore (art. 7 D.Lgs. 286/1998, cittadini di Stati non appartenenti all'Unione europea e apolidi): da 500 a 3.500 euro. Ospiti non comunicati con Alloggiati Web: secondo le Questure, arresto fino a 3 mesi o ammenda fino a 206 euro.
• Imposta di soggiorno a Pavia non versata: 25% dell'importo (ridotta a metà entro 90 giorni); dichiarazione omessa o infedele: dal 100% al 200% per le violazioni fino al 2026 (dal 2027 le percentuali cambiano: 100% per l'omessa, 40% per l'infedele).
• Contratto oltre 30 giorni non registrato: dal 13 giugno 2025 la sanzione è il 120% dell'imposta di registro, con un minimo di 250 euro, a carico di entrambe le parti. Con una registrazione in ritardo di non oltre 30 giorni la sanzione scende al 45% (minimo 150 euro). L'importo deriva dalla risoluzione 56/E del 2025 dell'Agenzia delle Entrate, riportata da fonti di settore: prima di pagare, verificalo con l'Agenzia o con il commercialista.

Le verifiche sono dei Comuni (polizia locale), con l'Agenzia delle Entrate e la Guardia di Finanza che incrociano i dati dei portali.

Da sapere subito

• Un contratto oltre i 30 giorni va registrato entro 30 giorni. Se ti accorgi di averlo dimenticato, registra subito: la sanzione per il ritardo è più bassa e il contratto resta tutelato.
• Gli ospiti cittadini di Stati non appartenenti all'Unione europea e gli apolidi vanno comunicati alla Questura entro 48 ore (art. 7 D.Lgs. 286/1998, sanzione da 500 a 3.500 euro). Per l'Alloggiati Web nei contratti sopra i 30 giorni la norma citata dalle Questure parla di contratti "inferiori a trenta giorni": per un soggiorno lungo conviene confermare con la Questura di Pavia.
• Dal 1° gennaio 2027 il nuovo Testo unico delle imposte sui redditi (D.Lgs. 117/2026) riorganizza le norme sulla cedolare e sulle locazioni brevi. I commentatori parlano di riordino, senza cambi di sostanza: ne riparleremo a inizio anno.

Due casi concreti: 15 giorni e 40 giorni

Caso 1: affitto per 15 giorni a Pavia o in provincia. È una locazione breve. I passi, in ordine:

• CIA al SUAP del Comune dove si trova l'appartamento (SCIA se l'attività è un'impresa), poi CIR e CIN. Il CIN va scritto in ogni annuncio ed esposto fuori dallo stabile.
• Rilevatori di gas e di monossido di carbonio ed estintore.
• Contratto scritto di locazione per finalità turistiche (art. 53 del Codice del turismo, art. 1 comma 2 lettera c della legge 431/1998). "Locazione breve" è la definizione fiscale di questo contratto quando dura fino a 30 giorni. Nessuna registrazione, perché i giorni nell'anno con la stessa persona restano sotto i 30.
• All'arrivo: comunicazione degli ospiti con Alloggiati Web entro 24 ore. Imposta di soggiorno dove il Comune la applica: a Pavia 2 euro a persona per notte, massimo 3 notti consecutive.
• Nella dichiarazione dei redditi: cedolare secca 21% (26% sugli altri immobili), oppure tassazione ordinaria.

Alternative: per un ospite che soggiorna per lavoro (per esempio un trasferimento temporaneo) si può usare anche il contratto transitorio, con il modello Allegato B e l'esigenza scritta nel contratto: fino a 30 giorni il canone è libero e i documenti a prova non sono obbligatori. Sul piano fiscale resta comunque una locazione breve, quindi cedolare e imposta di soggiorno non cambiano. Oppure l'attività ricettiva (B&B, casa vacanze) con SCIA e partita IVA, se vuoi fare questo di mestiere.

Caso 2: affitto per 40 giorni a Pavia o in provincia. Qui conta il motivo del soggiorno.

• Vacanza o turismo: locazione per finalità turistiche. Stessi passi del caso 1 (CIA, CIR, CIN, sicurezza, imposta di soggiorno, ospiti extra-UE alla Questura entro 48 ore) più il contratto scritto registrato entro 30 giorni con il modello RLI. Cedolare secca possibile secondo la guida dei commercialisti: serve la raccomandata all'inquilino prima della registrazione, e l'aliquota ordinaria della cedolare sulle locazioni abitative è il 21%. Per questa voce conferma l'aliquota con il tuo commercialista. Il canone è libero.
• Lavoro o altro motivo documentato: contratto transitorio, con il modello Allegato B del D.M. 16 gennaio 2017. L'accordo territoriale di Pavia (24 gennaio 2019) riconosce, per esempio, il trasferimento temporaneo della sede di lavoro, la separazione, la vicinanza a un familiare da assistere. L'esigenza va scritta nel contratto e provata con documenti. Il canone resta dentro le fasce dell'accordo, con un aumento massimo del 10%, e il contratto si registra. Per altri motivi le due organizzazioni, della proprietà e degli inquilini, valutano il caso e rilasciano l'attestazione.
• Studente: il transitorio ordinario non prevede lo studio. Per gli studenti c'è il contratto apposito da 6 a 36 mesi (Allegato C), quindi 40 giorni non rientrano.
• Attività ricettiva: B&B o casa vacanze con SCIA e partita IVA, senza registrazione del contratto e senza cedolare.

Tre contratti da 15 giorni: cosa cambia

Dipende da chi sono gli ospiti. Con tre ospiti diversi ogni contratto è una locazione breve a sé: nessuna registrazione, Alloggiati Web e CIN per ciascuno, imposta di soggiorno per ogni soggiorno, e nella dichiarazione dei redditi la cedolare secca sul totale dei canoni (21% su un immobile). Con la stessa persona vale il limite di 30 giorni complessivi nell'anno tra le stesse parti, secondo l'Agenzia delle Entrate: oltre i 30 giorni il contratto va registrato. Dividere un soggiorno continuo in tre contratti consecutivi per restare sotto i 30 giorni non protegge dalla registrazione: conta la durata reale. Con più appartamenti in affitto breve (oltre due nel 2026) si presume anche l'attività d'impresa.

La finalità turistica deve essere vera

La locazione turistica serve a chi ha una esigenza temporanea: vacanza, ma anche lavoro, cure o altri soggiorni di chi ha la casa altrove (la guida dei commercialisti del 16 febbraio 2026 la descrive come concessione in godimento per le sole finalità temporanee del conduttore). Se l'ospite cerca invece una casa dove abitare, il contratto non è turistico: la legge 431/1998 prevede per quel caso altri contratti, e un contratto "turistico" usato solo per accorciare la durata rischia, secondo la dottrina, di essere ricondotto a una locazione abitativa ordinaria 4+4. Non ho trovato sentenze chiare della Cassazione su questo caso: il rischio resta un'opinione prudente degli esperti. Il motivo per cui il proprietario preferisce un affitto breve non conta come finalità del conduttore: conta come esigenza del locatore solo nei casi dell'accordo territoriale (uso per sé o per i familiari, per esempio per un trasferimento di lavoro, un matrimonio dei figli, una separazione). Il consiglio è scrivere nel contratto, con precisione e in modo vero, perché l'ospite si ferma a Pavia e dove ha la sua residenza.

Il contratto transitorio, passo per passo

Vale quando l'ospite non è in vacanza ma ha una esigenza transitoria vera, come un trasferimento temporaneo di lavoro. Funziona per 15 giorni come per 40, con piccole differenze.

1. Scegli il motivo. L'accordo territoriale di Pavia riconosce per il conduttore: trasferimento temporaneo della sede di lavoro, separazione o divorzio, assegnazione di casa popolare o acquisto di una casa entro 18 mesi, vicinanza a un familiare da assistere. Per il locatore: uso temporaneo per sé o per i familiari (trasferimento di lavoro, matrimonio dei figli, separazione, assistenza a un congiunto). Per un motivo diverso, le due organizzazioni, della proprietà e degli inquilini, valutano il caso e, se lo approvano, rilasciano l'attestazione che lo scrive nel contratto.
2. Prendi il modello ufficiale. Il transitorio si fa solo con il modello Allegato B del D.M. 16 gennaio 2017 (art. 2, comma 7). Lo mettono a disposizione le associazioni firmatarie dell'accordo, come Confedilizia (a Pavia, APE: controlla l'indirizzo aggiornato sul sito dell'organizzazione), e puoi farti assistere da loro già alla firma.
3. Compila il contratto. Date esatte (per esempio dal 1° al 15 dicembre), canone, deposito, oneri accessori, e la dichiarazione specifica dell'esigenza: la scrivi nelle clausole previste dal modello, indicando il motivo in modo vero e preciso.
4. Fino a 30 giorni. Canone e oneri accessori sono liberi. I documenti a prova non sono obbligatori, ma conviene farti dare una lettera del datore di lavoro e conservarla. Nessuna registrazione, se con la stessa persona non superi i 30 giorni nell'anno.
5. Oltre 30 giorni (per esempio 40). Alla firma allega i documenti che provano l'esigenza (lettera di trasferimento o contratto di lavoro). Il canone resta dentro le fasce di Pavia (con un massimo di +10% sui valori minimi e massimi), oppure è libero se l'immobile è in uno dei sette Comuni vicini sotto i 10.000 abitanti. Registrazione entro 30 giorni con il modello RLI, con cedolare secca a scelta. Senza l'esigenza documentata il contratto torna alla durata ordinaria 4+4 (art. 2, comma 6 del decreto).
6. Attestazione (facoltativa). Dopo la firma, una associazione firmataria può rilasciarti l'attestazione di rispondenza all'accordo con il modulo Allegato 6: ti serve se vuoi dimostrare al Comune che il contratto rispetta l'accordo, anche per le agevolazioni.
7. Il resto resta uguale a una locazione breve fino a 30 giorni: ospiti in Questura con Alloggiati Web entro 24 ore (fino a 30 giorni; per i 40 giorni conferma con la Questura), imposta di soggiorno a Pavia (2 euro a persona per notte, massimo 3 notti), cedolare secca o tassazione ordinaria nella dichiarazione. Il motivo di lavoro non cambia queste regole.

Per il CIA, il CIR e il CIN con un ospite di lavoro i testi regionali parlano di "finalità turistiche": per evitare dubbi conviene confermare con il SUAP del Comune o con un professionista.

Il Comune conta. L'accordo territoriale di Pavia vale per Pavia e per sette Comuni vicini: San Martino Siccomario, San Genesio ed Uniti, Torre d'Isola, Cura Carpignano, Borgarello, Valle Salimbene e Travacò Siccomario. Per il contratto transitorio, il canone funziona così:

• Fino a 30 giorni: il canone è libero ovunque, anche a Pavia. Lo decidono le parti.
• Oltre 30 giorni, a Pavia: il canone sta dentro le fasce dell'accordo, con un aumento massimo del 10% sui valori minimi e massimi.
• Oltre 30 giorni, nei sette Comuni vicini: il canone è libero, perché sono Comuni con meno di 10.000 abitanti (art. 5 dell'accordo).
• Oltre 30 giorni, in un altro Comune: si guarda l'accordo di quel Comune, oppure la regola generale se non ce n'è uno.

In ogni Comune cambiano poi lo sportello SUAP e l'imposta di soggiorno.

Il contratto per finalità turistiche: cosa deve contenere

Per la locazione turistica non esiste un modello obbligatorio di legge: il contratto è libero (artt. 1571 e seguenti del codice civile e art. 53 del Codice del turismo). Libero vuol dire che conta quello che scrivi, quindi un buon contratto è un contratto completo. Deve essere scritto. Ecco i punti da non dimenticare:

1. Le parti: nome, codice fiscale, residenza, documento e recapiti del proprietario e dell'ospite, più i nomi di chi occuperà la casa.
2. L'immobile: indirizzo, dati catastali, descrizione, e i codici che lo identificano: CIN, CIR, CIA o SCIA.
3. La finalità: una frase che dice che il soggiorno è per finalità turistica e che l'ospite non ci stabilisce la residenza.
4. La durata: data e ora di arrivo e di partenza, senza rinnovo automatico.
5. Il canone: importo totale, eventuale acconto o caparra, saldo, modalità e date di pagamento. L'imposta di soggiorno si indica a parte.
6. Il deposito cauzionale: importo, come si versa e quando torna all'ospite.
7. Consumi e utenze: se sono compresi o a forfait.
8. Le regole della casa: numero massimo di persone, animali, fumo, silenzio, feste, divieto di cedere la casa ad altri.
9. Consegna e riconsegna: stato della casa, inventario, pulizie finali e chiavi.
10. Danni e responsabilità: chi risponde di cosa, ed eventuale assicurazione.
11. Cancellazione e recesso: cosa succede se una delle parti rinuncia, con le somme restituite o trattenute.
12. Risoluzione: i gravi inadempimenti che permettono di chiudere il contratto prima.
13. Dati personali: informativa privacy e avviso che i dati degli ospiti vanno comunicati alla Questura (Alloggiati Web).
14. Fisco: se supera i 30 giorni, la registrazione entro 30 giorni e l'eventuale scelta della cedolare secca.
15. Legge e foro: legge italiana e tribunale competente.
16. Firme e allegati: inventario, regole della casa, copia del documento dell'ospite.

È una traccia, non un modello legale: per un contratto che ti interessa davvero, falla rivedere da un professionista. Trovi un esempio compilato, con un caso pratico, nel libro «Affittare per brevi periodi».

Il transitorio non ha più il minimo di un mese: perché l'equivoco resiste

Una regola che si sente ripetere è: «il contratto transitorio dura da 1 a 18 mesi». Oggi la parte vera è il massimo: fino a 18 mesi. Il decreto del 16 gennaio 2017 (art. 2) ha mantenuto il limite di 18 mesi e ha tolto il riferimento alla durata minima di un mese, come segnala anche l'ANCE nella sua nota sul decreto. Quindi un transitorio può durare anche meno di un mese, purché ci sia l'esigenza vera e scritta di una delle parti, e oltre i 30 giorni anche i documenti che la provano.

Perché allora l'equivoco c'è ancora? Le ragioni, secondo noi, sono quattro:

• La vecchia regola ha vissuto a lungo: il decreto precedente, quello del 2002, indicava un minimo di un mese, e per molti anni è stata la regola di tutti.
• Le guide e i modelli non sono tutti aggiornati: tra siti divulgativi, schemi di contratto e commenti professionali, parecchi ripetono ancora «da un mese a diciotto mesi».
• Il numero 30 si confonde: sotto i 30 giorni si parla di locazione breve e non servono i documenti di prova, e il numero viene letto come un minimo.
• La legge dice poco: l'art. 5 della legge 431/1998 rimanda al decreto per i dettagli, e chi non apre il decreto resta con quello che ha sentito.

Se un'altra guida o un modello dice «minimo un mese», conviene controllare la data: probabilmente è anteriore al 2017. Il testo ufficiale è nella Gazzetta Ufficiale n. 62 del 15 marzo 2017.

Foresteria: due cose con lo stesso nome

La parola «foresteria» indica due cose diverse, ed è facile confonderle.

• La foresteria lombarda (art. 27 della L.R. 27/2015) è un'attività ricettiva: ospiti paganti in non più di sei camere e quattordici posti letto, con partita IVA e SCIA. È il nome che ha sostituito l'affittacamere.
• Il contratto «ad uso foresteria» è un affitto in cui firma uno (di solito un'azienda o un ente) e abitano altri: dipendenti, collaboratori, ospiti. Il proprietario, anche privato, non fa attività ricettiva. È un contratto che molti proprietari usano ancora oggi.

Il conduttore è per forza un'azienda?

No. Conta che chi firma non sia chi abita la casa. Nelle fonti che abbiamo letto compaiono come conduttori una società, un'università privata e una fondazione. La circolare dell'Agenzia delle Entrate n. 26/E del 2011 (letta nel testo integrale) distingue i conduttori «che agiscono nell'esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo» dai «soggetti che non agiscono nell'esercizio di imprese, arti o professioni», compresi gli «enti pubblici o privati non commerciali». Se invece il conduttore è una persona che ci abita davvero, non c'è separazione: la legge sugli affitti abitativi (431/1998) si applica agli «immobili adibiti ad uso abitativo» e la foresteria non è tra i contratti esclusi.

Chi può essere il conduttore e chi può abitare la casa

• Il conduttore può essere un'impresa, un professionista, un ente o anche una persona fisica. Il codice civile (artt. 1571 e seguenti) non obbliga chi prende in affitto ad abitare la casa.
• Il confine con l'affitto abitativo: il contratto resta fuori dalla legge 431/1998 solo se, in concreto, non è una locazione per l'uso abitativo del conduttore. È una lettura coerente con l'art. 1, comma 1, della legge 431/1998 e con l'ordinanza 30016/2025; non abbiamo trovato una sentenza che lo dica con queste parole.
• Chi abita: non abbiamo trovato nessuna norma né sentenza che dica che gli occupanti debbano essere lavoratori. Il caso tipico delle fonti è l'alloggio di dipendenti, collaboratori, dirigenti o ospiti legati all'attività del conduttore (azienda, ente, università).
• Persona fisica che prende la casa per altri (un genitore per il figlio studente, un amico, un familiare): manca il legame con un'attività e il rischio di essere riportati a una locazione abitativa ordinaria (4+4, art. 13) è alto. Di solito conviene un contratto abitativo tipico.
• Cedolare secca: la circolare 26/E/2011 esclude i conduttori che agiscono nell'esercizio di impresa o di lavoro autonomo; con una persona fisica non professionista la cedolare è quindi ammessa, se il locatore e la destinazione abitativa lo consentono.
• Limiti: sono letture delle fonti che abbiamo potuto consultare, non pareri legali. Per il tuo caso, senti un avvocato o un commercialista.

È ammesso? Può essere riportato a un contratto tipico?

È ammesso come contratto atipico: l'art. 1322 del codice civile permette alle parti di concludere contratti che non hanno una disciplina propria, purché perseguano interessi meritevoli di tutela. Ma il nome non basta: contano i fatti. Se la casa diventa l'abitazione stabile di una persona o di una famiglia (stessa persona, residenza trasferita, canone pagato da lei, durata lunga), c'è il rischio che il contratto sia trattato come locazione abitativa, con le conseguenze della legge 431/1998: durata 4+4 o 3+2, nullità dei patti in deroga ai limiti di durata e possibilità, per il conduttore, di chiedere la riconduzione del contratto e del canone (art. 13). Per ridurre il rischio: scrivi la destinazione, vieta la residenza e la cessione, indica i nominativi, fai pagare l'azienda e, se qualcuno si ferma stabilmente, passa a un contratto tipico firmato da lui.

Che contratto è e quanto dura

Secondo le fonti consultate è una locazione atipica, con le regole generali del codice civile. La durata è libera e il limite generale è di trent'anni (art. 1573 c.c.); il canone è libero, senza le fasce dell'accordo di Pavia. Non abbiamo trovato fonti che applichino alla foresteria la durata minima di sei anni della legge 392/1978.

Registrazione

Il contratto si registra entro 30 giorni con il modello RLI. Per le locazioni abitative l'Agenzia delle Entrate indica il 2% del canone annuo, con un minimo di 67 euro per il primo anno; per l'uso foresteria il 2% è riportato dai commenti (Fiscomania, 10 ottobre 2026), ma non lo abbiamo verificato sulla norma. Chi paga l'imposta lo decidono le parti.

La cedolare secca: la questione è aperta

Per l'Agenzia delle Entrate la cedolare non spetta con un conduttore che agisce in attività d'impresa o di lavoro autonomo, «indipendentemente dal successivo utilizzo dell'immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti» (circolare 26/E/2011, par. 1.2). La Cassazione, con la sentenza n. 12395 del 7 maggio 2024 (letta per intero), ha ritenuto «irrilevante la qualità del conduttore» e ha definito la circolare un «atto interno» dell'Amministrazione; altre due sentenze del 2025 vanno nella stessa direzione secondo le fonti. Con l'ordinanza n. 30016 del 13 novembre 2025 la Sezione Tributaria ha trasmesso la questione al Primo Presidente per l'eventuale assegnazione alle Sezioni Unite. Le fonti più recenti, fino al 27 ottobre 2026, la dicono non decisa; non abbiamo trovato una sentenza delle Sezioni Unite, quindi conviene controllare prima di firmare. Se scegli la cedolare e prevale la lettura dell'Agenzia, il rischio è un recupero con sanzioni e interessi: scelta da fare con il commercialista.

Attestazione di rispondenza e canone concordato

L'attestazione di rispondenza (Allegato 6 dell'accordo di Pavia) riguarda i contratti concordati e i transitori dell'accordo territoriale: nell'uso foresteria non serve. Il canone è libero. Un'azienda come conduttrice di un concordato o di un transitorio: non abbiamo trovato fonti che lo consentano o lo vietino, quindi conviene chiedere alle associazioni firmatarie o a un professionista. Se la persona che abita firma da sola, per un motivo di lavoro documentato, la strada è il transitorio: a Pavia oltre i 30 giorni il canone sta dentro le fasce dell'accordo, nei sette Comuni vicini è libero.

Il confronto, in breve

• Uso foresteria: firma chi alloggia terzi; durata libera (fino a 30 anni); canone libero; registrazione sì; cedolare discussa con conduttore impresa; attestazione no.
• Transitorio: firma la persona con un'esigenza documentata; fino a 18 mesi; canone in fascia a Pavia oltre 30 giorni; registrazione sì; cedolare sì; attestazione sì per i contratti non assistiti.
• 4+4 libero: 4 anni più 4; canone libero; registrazione sì; cedolare sì; attestazione no.
• 3+2 concordato: 3 anni più 2; canone in fascia; registrazione sì; cedolare agevolata nei casi previsti; attestazione sì per i contratti non assistiti.

Nel libro «Affittare per brevi periodi» trovi il capitolo dedicato, con i passi da seguire e quattro casi pratici.

Informazioni generali, aggiornate alle fonti consultate il 10 novembre 2026: non sono consulenza legale o fiscale. Il confine tra uso foresteria e locazione abitativa dipende dai fatti del singolo caso, e la questione della cedolare è in evoluzione: prima di firmare, verifica con un avvocato o un commercialista.

Le domande che ci fanno più spesso

Il contratto transitorio è la scelta di legge per affittare da 1 a 18 mesi? È una scelta possibile, quando c'è un motivo vero e documentato. Il D.M. 16 gennaio 2017 prevede una durata fino a 18 mesi per esigenze come lavoro, studio o formazione. Il contratto contiene una dichiarazione specifica dell'esigenza e, oltre i 30 giorni, i documenti che la provano. Quando manca questo, il contratto torna alla durata ordinaria 4+4. Per una vacanza la strada giusta è la locazione turistica: la legge 431/1998 (art. 1, comma 2, lettera c) lascia fuori dalle sue regole gli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. Il vecchio minimo di un mese è stato tolto dal decreto del 2017.

Che cosa significa "affitto breve"? Due mesi con un transitorio sono un affitto breve? "Locazione breve" ha un significato preciso: un contratto di durata fino a 30 giorni, firmato da una persona fisica fuori dall'attività d'impresa. Due mesi con un transitorio sono una locazione abitativa ordinaria: si registra e, a Pavia, il canone resta dentro le fasce dell'accordo territoriale (nei Comuni sopra i 10.000 abitanti).

Che contratto si fa, e ci sono dei modelli? Per una vacanza di 40 giorni serve un contratto di locazione turistica scritto: la legge lascia libertà ai contenuti e non esiste un modello ministeriale. Per lavoro o studio il transitorio usa l'Allegato B del D.M. del 2017, il modello previsto dal decreto, e lo si trova anche presso le associazioni dei proprietari.

Confedilizia e le altre associazioni c'entrano? Serve l'attestazione? Per il transitorio sì: le parti possono farsi assistere dalle associazioni firmatarie dell'accordo locale. Se il contratto è firmato senza assistenza, un'associazione può attestare che il contenuto è conforme all'accordo, anche per le agevolazioni fiscali. Per la locazione turistica non è prevista nessuna attestazione. A Pavia l'attestazione si fa con il modulo allegato all'accordo territoriale e la rilascia almeno una delle associazioni firmatarie, tra cui Confedilizia.

È semplice dal punto di vista fiscale e della procedura? Con un solo appartamento e un soggiorno fino a 30 giorni è molto semplice: nessuna registrazione e cedolare secca al 21%. Oltre i 30 giorni si aggiunge la registrazione. I passaggi iniziali sono otto, tutti digitali (SUAP, banca dati del Ministero con SPID, Agenzia delle Entrate). Dopo restano tre impegni ricorrenti: gli ospiti in Questura, l'imposta di soggiorno e la dichiarazione dei redditi.

Dove si pubblicano gli annunci? Sui portali di prenotazione come Airbnb e Booking per le vacanze, sui portali di annunci immobiliari e sui siti di affitto a medio termine per lavoro e studio, oppure sul tuo sito e sui social. Ovunque pubblichi, nell'annuncio va scritto il CIN. Dal 20 maggio 2026 il Regolamento UE 2024/1028 obbliga le piattaforme a verificarlo e a trasmettere i dati ogni mese alle autorità.

Da solo o con un portale come Booking: cosa cambia? Per le locazioni brevi, se il portale incassa o interviene nel pagamento, trattiene una ritenuta del 21% a titolo d'acconto e comunica i dati all'Agenzia delle Entrate. Da solo la ritenuta non c'è, e il reddito lo dichiari tu. Per l'imposta di soggiorno, alcune piattaforme la riscuotono per conto dell'host: a Pavia conviene chiedere al Comune e alla piattaforma come funziona. Restano uguali in entrambi i casi la CIA, i codici CIR e CIN, la sicurezza, gli ospiti in Questura e la dichiarazione dei redditi.

Come ti aiutiamo

Se hai un appartamento e vuoi capire quale strada conviene (locazione turistica, contratto transitorio per lavoro o studio, oppure gestione ricettiva), ti accompagniamo dal contratto alla registrazione, e per le parti fiscali lavoriamo con il tuo commercialista. Scrivici o passa in agenzia a Pavia.

Fonti ufficiali: Agenzia delle Entrate, locazioni brevi · cedolare secca · D.L. 145/2023 art. 13-ter · Regione Lombardia, CIR · Regolamento regionale 6/2025 · Comune di Pavia, imposta di soggiorno · D.Lgs. 117/2026.

Fonti su casa vacanze, B&B e foresteria: L.R. Lombardia 27/2015 (artt. 26, 27, 28, 29, 38) · Regione Lombardia, FAQ Bed & Breakfast e FAQ Foresterie lombarde (22 gennaio 2018) · vademecum sulle CAV (Assolombarda, da chiarimenti della Regione) · Regolamento regionale 7/2016 e successive modifiche · Regione Lombardia, strutture ricettive non alberghiere · Legge 199/2025 (bilancio 2026), art. 1, comma 17.

Aggiornato al 9 novembre 2026. Informazioni generali: per il tuo caso conviene una verifica con un professionista.

Lo schema da ricordare

Giorni, motivo, Comune: tre domande per decidere come affittare

Tre domande, in quest'ordine: giorni, motivo, Comune.

1. Quanti giorni? Fino a 30: locazione breve (niente registrazione, cedolare 21% su un immobile). Oltre 30: contratto registrato entro 30 giorni.
2. Perché viene? Turismo o ospite di passaggio: contratto di locazione per finalità turistiche. Lavoro o altro motivo documentato: transitorio con modello Allegato B. Studio: contratto studenti. Cerca casa: 3+2 o 4+4.
3. In quale Comune? Il Comune decide SUAP e imposta di soggiorno. Nei sette Comuni vicini sotto i 10.000 abitanti il canone del transitorio è libero.

I 7 passi: contratto scritto · CIA al SUAP · CIR e CIN · gas, CO ed estintore · ospiti in Questura · imposta di soggiorno · tasse.

Partita IVA: no per il privato che offre solo l'alloggio e di norma no per il bed and breakfast familiare e occasionale; sì per foresteria, locanda, albergo e per chi offre servizi extra o ha più di due appartamenti in affitto breve.

Tasse senza partita IVA: dichiarazione dei redditi, scelta tra IRPEF ordinaria e cedolare secca, pagamento con F24 (acconti il 30 giugno e il 30 novembre, saldo il 30 giugno).

Due libri gratuiti, per approfondire

Abbiamo raccolto tutto questo, con casi pratici, schemi, glossario e fonti, in due guide pratiche: «Affittare per brevi periodi» e «Affittare e abitare in affitto». Le scarichi gratis: basta che ti iscrivi al nostro blog (ti puoi disiscrivere quando vuoi). Trovi tutto su abito.pro/libri.

Foto di copertina: Luigi Chiesa, Pavia, il Ponte Coperto sul Ticino, licenza CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons.

Avvertenza. Le informazioni di questo articolo sono di carattere generale e aggiornate al 9 novembre 2026; le norme cambiano e ogni caso ha le sue particolarità. Non sostituiscono la consulenza di un avvocato, di un commercialista o dell'ufficio competente del Comune: prima di firmare, registrare o avviare un'attività, verifica il testo in vigore e fatti consigliare sul tuo caso concreto. Gli esempi con nomi e importi sono di fantasia.

Dario Viola — ABITO, Pavia