È il 2 ottobre e fuori ci sono 28 gradi. Settembre è stato bellissimo, un mese che ci ha fatto stare tutti bene. Poi però ci ricordiamo di agosto, delle notti senza dormire e del condizionatore acceso fino all'alba, e la domanda viene da sé: se il clima sta cambiando così in fretta, cambierà anche il modo in cui scegliamo dove abitare?

Noi crediamo di sì. E per chi vive a Pavia c'è una risposta a meno di un'ora di macchina: la collina dell'Oltrepò.

Cosa è successo quest'anno

I numeri di ARPA Lombardia sono netti:

• l'estate 2026 è stata la più calda mai registrata in Lombardia, con una media di 3,1 gradi sopra la norma, più del 2003 (+2,8) e del 2022 (+2,7);
• ci sono state cinque ondate di calore, e a Milano la massima ha superato i 30 gradi per 75 giorni;
• a settembre sono caduti record vecchi di un secolo: Torino ha toccato i 36 gradi, superando un primato che risaliva al 1895.

Non è un'estate sfortunata. Il Profilo climatico locale di Pavia, redatto con ARPA, prevede che la temperatura media della città passi da 13,7 a 17,6 gradi entro fine secolo. Le notti tropicali, quelle in cui la minima non scende sotto i 20 gradi, potrebbero arrivare a 99 all'anno, quattro volte quelle degli anni Settanta. E il fabbisogno di raffrescamento degli edifici potrebbe moltiplicarsi per tredici.

In città il caldo pesa di più

Asfalto, cemento e pochi alberi trattengono il calore di giorno e lo restituiscono di notte: è l'isola di calore urbana. Ed è proprio la notte che fa la differenza. Si sopporta una giornata a 35 gradi se poi si dorme a 22; diventa faticoso quando in camera ce ne sono ancora 28 a mezzanotte.

Per questo la domanda non è più solo «quanto è grande la casa», ma anche «quanto è fresca»: a che piano è, dove guarda, com'è isolata, se ha alberi davanti, se d'estate si riesce a dormire senza condizionatore.

Più in alto, più freschi

In media la temperatura scende di circa 6–7 decimi di grado ogni cento metri di quota. Pavia è a 77 metri; l'Oltrepò sale in fretta:

• Varzi, a circa 400 metri: indicativamente 2 gradi in meno;
• Zavattarello, a circa 570 metri: 3 gradi in meno;
• Brallo di Pregola, a circa 950 metri: 5–6 gradi in meno.

Sono valori medi e d'estate le giornate calde ci sono anche lì. Però in collina l'aria si raffredda molto di più di notte, ed è quello che conta per dormire. Tre, quattro o cinque gradi di differenza sono quelli che separano una notte con il condizionatore da una con la finestra aperta.

Quanto costa la collina

Ecco il punto che rende interessante il ragionamento. Secondo le quotazioni ufficiali dell'Agenzia delle Entrate (secondo semestre 2025), un'abitazione in stato normale vale:

• Pavia, fascia centrale: 2.100–2.700 € al metro quadro;
• Varzi, centro: 1.000–1.200 € al metro quadro;
• Zavattarello: 760–830 € al metro quadro;
• Brallo di Pregola: 750–820 € al metro quadro.

Una casa di 80 metri quadri che a Pavia centro vale 170–215 mila euro, al Brallo vale 60–65 mila. E quei valori collinari sono praticamente gli stessi del 2020: in cinque anni sono saliti di pochi punti percentuali. La domanda di fresco, insomma, nei prezzi dell'Oltrepò non c'è ancora.

Altrove sì. Nelle località di montagna più conosciute i prezzi medi superano i 5.300 € al metro quadro, con aumenti fino al 10% in un anno, e in Toscana gli agenti raccontano un boom di richieste per la collina proprio per il caldo. Sono mercati diversi, più turistici e già cari. Ma la direzione è quella.

Come potrebbero cambiare le nostre abitudini

• La seconda casa torna a essere una scelta di salute, non solo di vacanza. Non diventerà obbligatoria, ma per molte famiglie avere un posto fresco dove passare luglio e agosto potrebbe pesare quanto avere una casa al mare.
• Lo smart working lo rende possibile. Chi può lavorare da remoto anche solo qualche settimana l'anno può spostare il lavoro in collina nei mesi più caldi.
• Nasce un mercato di affitti estivi in quota: un mese o due a chi in città non riesce a dormire. È anche un modo per far rendere una seconda casa quando non la si usa.
• In città cambia cosa si cerca. Cappotto, infissi buoni, persiane e tende esterne, piani alti ma ventilati, cortili con alberi, classe energetica: tutto quello che tiene fresca la casa d'estate (e fa risparmiare d'inverno) varrà sempre di più.

Prima di comprare in collina

Il fresco da solo non basta. Ci sono cose da guardare con attenzione:

• la connessione internet, se ci si vuole anche lavorare;
• strade e servizi: farmacia, negozi, medico, e quanto ci vuole d'inverno per raggiungerli;
• il riscaldamento: il fresco d'estate vuol dire freddo vero d'inverno, e una casa poco isolata costa;
• l'acqua e il terreno: in collina contano la stabilità del versante e l'approvvigionamento idrico, soprattutto nelle estati secche;
• lo stato dell'immobile: molte case dell'Oltrepò sono da rimettere a posto, e il prezzo d'acquisto basso va sommato ai lavori.

Fatti questi conti, per chi vive a Pavia o a Milano la collina dell'Oltrepò è oggi una delle poche risposte al caldo vicine, belle e ancora a buon prezzo. Se state pensando a una casa più fresca, in città o in collina, ne parliamo volentieri: per un'idea del valore della vostra casa c'è la valutazione online, per tutto il resto veniamo a trovarvi.

Fonti: ARPA Lombardia, bilancio dell'estate 2026; Profilo climatico locale del Comune di Pavia con ARPA Lombardia (agosto 2026); cronache meteo di settembre 2026; Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare, quotazioni dei comuni di Pavia, Varzi, Zavattarello e Brallo di Pregola, secondo semestre 2020 e secondo semestre 2025; Milano Finanza e La Nazione sul mercato delle case in montagna e in collina. Le differenze di temperatura sono stime medie basate sul calo di temperatura con la quota.

Articolo a cura di Dario Viola

"Dopo anni di formazione e una laurea in Giurisprudenza mi sono appassionato alla comunicazione e al marketing immobiliare, affascinato dalle emozioni che le trattative suscitano e costantemente motivato a cercare nuove strategie innovative e digitali."

Co-Founder & Real Estate Agent @abito.pro

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