Scheda di studio per l'esame da agente immobiliare: ipoteca, trascrizione, registri immobiliari, successioni e regime dei coniugi.

Prima di proporre una casa bisogna sapere chi può venderla e che cosa grava su di essa. È qui che si studiano l'ipoteca, i registri immobiliari, le successioni e il regime patrimoniale dei coniugi.

Lo schema

La trascrizione rende gli atti sugli immobili opponibili ai terzi: tra due acquirenti dallo stesso venditore prevale chi trascrive per primo (art. 2644). I registri si consultano al Servizio di pubblicità immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, con l'ispezione ipotecaria.

L'ipoteca è un diritto reale di garanzia: dà al creditore il diritto di espropriare il bene anche contro il terzo acquirente (art. 2808) e di essere pagato con preferenza. Può essere legale, giudiziale o volontaria.

I punti da sapere

• Grado: dipende dal momento dell'iscrizione (art. 2852).
• Durata: l'iscrizione vale vent'anni e va rinnovata prima della scadenza (art. 2847).
• Ipoteca volontaria: per contratto o atto unilaterale, mai per testamento (art. 2821).
• Notaio: cura la trascrizione entro trenta giorni dall'atto (art. 2671).
• Preliminare trascritto: protegge chi compra; serve l'atto pubblico o la scrittura privata autenticata (art. 2645-bis).
• Successioni: l'eredità si acquista con l'accettazione, espressa o tacita; la dichiarazione di successione è un adempimento fiscale.
• Coniugi: senza diversa scelta il regime è la comunione legale dei beni (art. 159).

Le domande che possono uscire all'orale

• Che cosa si controlla in un'ispezione ipotecaria prima di un preliminare?
• Che cosa succede se si vende una casa ipotecata?
• Che differenza c'è tra ipoteca e pegno?
• Come si dimostra la provenienza di un immobile ereditato?
• Un coniuge in comunione legale può vendere da solo la casa comune?
• Che cos'è la cancellazione dell'ipoteca, e chi la chiede?

Mettiti alla prova

Dieci domande su questa materia, con la spiegazione di ogni risposta: apri il quiz. Quando ti senti pronto, prova la simulazione della prova scritta.

Tutte le materie in ordine di studio sono nella sezione Esame da mediatore.

Fonti: artt. 159, 459, 474–476, 602, 2643–2696, 2808–2899 del Codice civile.