Scheda di studio per l'esame da agente immobiliare: valore di mercato e altri aspetti economici, metodi di stima, OMI e superficie.

Stimare una casa è il mestiere dell'agente. All'esame si chiedono gli aspetti economici di un bene, i metodi di stima e le fonti dei prezzi; all'orale anche il mercato della propria zona.

Lo schema

L'estimo studia come si attribuisce un valore a un bene. Lo stesso immobile ha valori diversi secondo lo scopo della stima: di mercato, di costo, di trasformazione, complementare, di surrogazione, di capitalizzazione.

Nelle compravendite conta il valore di mercato: il più probabile prezzo di scambio in un dato momento, in un libero mercato.

I punti da sapere

• Stima sintetico-comparativa: confronto con prezzi di immobili simili venduti di recente, riferiti al metro quadrato di superficie commerciale.
• Capitalizzazione del reddito: valore = reddito netto annuo ÷ saggio di capitalizzazione; più alto il saggio, più basso il valore.
• Valore di costo: quanto costa ricostruire a nuovo; deprezzato per la vetustà.
• Valore di trasformazione: valore del bene trasformato meno il costo della trasformazione, per aree e immobili da ristrutturare.
• OMI: quotazioni semestrali dell'Agenzia delle Entrate per zona e tipologia, un riferimento statistico.
• Superficie (DPR 138/1998): balconi comunicanti al 30% fino a 25 mq e al 10% oltre; cantine e accessori al 50% se comunicanti, al 25% se no.
• Locato o libero: un inquilino con contratto opponibile riduce il prezzo, perché chi compra aspetta la scadenza.

Le domande che possono uscire all'orale

• Come si stima un appartamento nel proprio comune?
• Che differenza c'è tra prezzo e valore?
• Quando si usa la stima per capitalizzazione?
• Come si calcola la superficie commerciale?
• Che cosa dicono le quotazioni OMI di una zona, e che cosa lasciano fuori?

Mettiti alla prova

Dieci domande su questa materia, con la spiegazione di ogni risposta: apri il quiz. Quando ti senti pronto, prova la simulazione della prova scritta.

Tutte le materie in ordine di studio sono nella sezione Esame da mediatore.

Fonti: DPR 23 marzo 1998 n. 138, allegato C; Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare; art. 1599 del Codice civile; principi di estimo.