Scheda di studio per l'esame da agente immobiliare: elementi del contratto, preliminare, caparra, vizi, nullità, vendita e locazione.

È la parte del programma che si usa ogni giorno in agenzia: la proposta, il preliminare, la caparra, la vendita e la locazione. All'orale si chiede quasi sempre un caso pratico.

Lo schema

Il contratto è l'accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere un rapporto giuridico patrimoniale (art. 1321). Gli elementi essenziali sono accordo, causa, oggetto e forma quando è richiesta a pena di nullità (art. 1325).

Per gli immobili la forma scritta è obbligatoria, anche per il preliminare (artt. 1350 e 1351). Il contratto si conclude quando chi ha fatto la proposta viene a conoscenza dell'accettazione (art. 1326).

I punti da sapere

• Preliminare: obbliga a stipulare il definitivo; se una parte si rifiuta, il giudice pronuncia una sentenza che produce gli effetti del contratto (art. 2932).
• Caparra confirmatoria: chi l'ha data e non adempie la perde; chi l'ha ricevuta e non adempie restituisce il doppio (art. 1385). La caparra penitenziale serve solo a comprare il diritto di recesso (art. 1386).
• Invalidità: il contratto nullo è rilevabile d'ufficio e l'azione è imprescrittibile; l'annullabile (errore, violenza, dolo, incapacità) si impugna in cinque anni.
• Prescrizione ordinaria: dieci anni (art. 2946).
• Vendita: il venditore garantisce dall'evizione e dai vizi; i vizi si denunciano entro otto giorni dalla scoperta e l'azione si prescrive in un anno dalla consegna (art. 1495).
• Locazione abitativa (legge 431/1998): canone libero 4+4 anni, canone concordato 3+2, transitori da 1 a 18 mesi, studenti universitari da 6 a 36 mesi. Registrazione entro trenta giorni.
• Sublocazione: totale solo con il consenso del locatore; parziale ammessa, salvo patto contrario, con avviso al locatore (art. 2 legge 392/1978).

Le domande che possono uscire all'orale

• Che differenza c'è tra caparra confirmatoria e penale?
• Quando è revocabile una proposta d'acquisto?
• Che cosa succede se il promissario acquirente scopre un'ipoteca non dichiarata?
• Quali sono le durate dei contratti di locazione abitativa?
• Che differenza c'è tra contratto nullo e annullabile?
• Che cos'è la condizione sospensiva, e come si usa per il mutuo?

Mettiti alla prova

Dieci domande su questa materia, con la spiegazione di ogni risposta: apri il quiz. Quando ti senti pronto, prova la simulazione della prova scritta.

Tutte le materie in ordine di studio sono nella sezione Esame da mediatore.

Fonti: artt. 1321–1469, 1470–1547, 1571 e seguenti, 2932, 2946 del Codice civile; legge 9 dicembre 1998 n. 431; legge 27 luglio 1978 n. 392, art. 2.