Nel capoluogo le compravendite scendono, in provincia reggono: i dati ufficiali OMI del 2026 e cosa farne quando acquisisci.

Prima o poi un proprietario te lo chiede: «ma il mercato è fermo?». Per rispondere bene non basta la sensazione: l'Agenzia delle Entrate pubblica ogni trimestre quante abitazioni si vendono, anche a livello di provincia e di capoluogo. Qui trovi i dati più recenti, quelli del secondo trimestre 2026 usciti il 10 settembre, cosa dicono di Pavia e come usarli quando vai a prendere un incarico.

Piazza della Vittoria, nel cuore del centro storico: è il capoluogo il dato da leggere con più attenzione.

Cos'è l'NTN e perché fidarsi

L'Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell'Agenzia delle Entrate conta le compravendite con l'NTN, il numero di transazioni normalizzate: se un'abitazione passa di mano per metà, conta 0,5. È un numero ufficiale, ricavato dagli atti, uguale per tutti. Due avvertenze: i dati più recenti sono provvisori, e per un singolo comune i numeri sono piccoli, quindi da un trimestre all'altro possono oscillare parecchio.

Italia e Lombardia: un mercato stabile

• Italia, secondo trimestre 2026: 201.596 abitazioni compravendute (NTN), +0,1% sullo stesso trimestre del 2025. Nei comuni capoluogo +0,5%, nel Nord Ovest +0,4% (statistiche OMI, II trimestre 2026).
• Primo semestre 2026, sommando i due trimestri (calcolo nostro sui dati provvisori): Italia +2,1%, Nord Ovest +2,6%, Lombardia +1,4%.
• Il 46,6% degli acquisti fatti da persone fisiche è con mutuo ipotecario, a un tasso medio sulla prima rata intorno al 3,6%.

E a Pavia?

Qui i numeri dicono due cose diverse, e conviene tenerle separate. I dati per provincia e capoluogo sono nelle serie trimestrali che l'OMI pubblica (banca dati Volumi di compravendita). Ecco i confronti con lo stesso periodo del 2025:

• Capoluogo. Secondo trimestre: 320 NTN contro 363 (−11,8%). Primo semestre: 586 contro 641 (−8,6%).
• Resto della provincia. Secondo trimestre: 2.120 contro 2.117 (+0,1%). Primo semestre: 3.961 contro 3.913 (+1,2%).
• Provincia intera. Primo semestre: 4.547 contro 4.554 (−0,2%), cioè praticamente invariato.

La lettura onesta: in città si vende un po' meno dell'anno scorso, nei comuni attorno si vende come prima. I numeri non dicono il perché, dicono solo dove guardare. E 586 abitazioni in sei mesi sono comunque un mercato vivo: gli acquirenti ci sono, e per un agente questo conta.

Il Ponte Coperto sul Ticino: anche i quartieri sul fiume rientrano nei numeri del capoluogo.

I prezzi: tre fonti a confronto

I volumi dicono quanto si vende, non a quanto. Per il prezzo noi mettiamo in fila tre fonti, mai una sola:

• Quotazioni OMI (primo semestre 2026, banca dati delle quotazioni): per le abitazioni civili in stato normale, il valore centrale della forbice va da circa 1.425 €/mq nelle zone più esterne a 2.550 €/mq nel centro (zona B1).
• Borsino Immobiliare (borsinoimmobiliare.it): per la stessa zona del centro un valore medio di zona di circa 3.162 €/mq.
• Il nostro venduto: negli ultimi 36 mesi, in zona B1, la mediana delle nostre vendite è di 2.500 €/mq su 7 casi. È in linea con l'OMI (2.550) e sotto il Borsino.

Nelle altre zone di Pavia i nostri casi sono da 2 a 4 per zona: troppo pochi per tirare conclusioni, e lo diciamo. Sono dati aggregati, nessun immobile in particolare.

Corso Strada Nuova: nel centro storico si concentra la fascia alta delle quotazioni di Pavia.

Cosa ne ricava un agente per acquisire

• Scegli la frase giusta per la zona. «In città gli scambi sono un po' sotto l'anno scorso, in provincia stabili» è vera, e la puoi dire sia a chi ha casa in centro sia a chi ce l'ha in un comune di cintura senza paura di essere smentito.
• Metti sul tavolo le tre fonti. Un proprietario che vede OMI, Borsino e vendite vere capisce da dove nasce il prezzo che proponi, e discute di cifre invece che di sensazioni.
• Con meno scambi, il prezzo di partenza pesa di più. Dove si vende un po' meno, una proposta fatta a un prezzo ragionato è il modo più concreto per muoversi: è un consiglio di metodo, non una regola.
• Non trascurare la cintura. I comuni attorno al capoluogo reggono (+1,2% nel semestre): è un buon motivo per cercare incarichi anche fuori città.
• Cita sempre fonte e data. «Agenzia delle Entrate, II trimestre 2026»: i numeri ufficiali ti rendono credibile, quelli senza fonte no.

La Certosa di Pavia, in provincia: fuori dal capoluogo, nel primo semestre, le compravendite sono rimaste stabili.

Questo articolo riporta dati pubblici e calcoli aggregati: non è la valutazione di un singolo immobile. I dati OMI più recenti sono provvisori e potranno essere rivisti.

Fonti: Agenzia delle Entrate, OMI: Statistiche trimestrali 2026; Agenzia delle Entrate, comunicato stampa del 10 settembre 2026; OMI, Volumi di compravendita (serie provvisorie 2025-2026); OMI, Quotazioni immobiliari (primo semestre 2026); Borsino Immobiliare; nostro venduto: compravendite ABITO degli ultimi 36 mesi (dati aggregati).

Foto: Wikimedia Commons, Zairon (piazza e Strada Nuova, CC BY-SA 4.0), Capricornis crispus (Ponte Coperto, CC BY-SA 4.0), Zairon (Certosa, CC BY-SA 4.0). Copertina: Zairon, CC BY-SA 4.0.

Dario Viola — ABITO, Pavia