I 20 gradi del decreto sono un tetto, non una garanzia: cosa puoi fare se hai freddo in un condominio con il riscaldamento centralizzato.

Ogni inverno la stessa scena. Un appartamento è più freddo degli altri, il condomino chiama l'amministratore e si sente rispondere: "Ma la legge dice che bastano 19 gradi". Oppure: "In Cassazione hanno già detto che sono affari suoi".

Sono due cose che si sentono dire spesso. Vediamo cosa c'è scritto davvero.

I 20 gradi sono un tetto, non una garanzia

Il decreto che regola gli impianti di riscaldamento (D.P.R. 74/2013, articolo 3) dice che la temperatura media negli ambienti riscaldati di un'abitazione "non deve superare" 20 °C, con 2 °C di tolleranza. È un limite massimo, pensato per evitare sprechi. Non è un livello che l'impianto deve garantire e non c'è un minimo scritto.

Quindi chi ti dice "19 gradi sono a norma" ha ragione solo a metà: sotto il tetto sei sempre. Ma il decreto non dice che con 19 gradi, o con 16, non ci sia niente da fare.

Quando il condominio può essere chiamato a rispondere

La Cassazione (sezione II, sentenza n. 12956 del 2006) ha affrontato il caso di un condomino con il riscaldamento insufficiente per difetti dell'impianto centralizzato. I punti da ricordare:

• se il condominio per sua colpa non adegua o non ripara l'impianto, il condomino può chiedere il risarcimento del danno subito;
• il danno però va provato in concreto: non basta dire "ho freddo", servono misure e documenti;
• le quote già pagate per il servizio non si recuperano, perché il servizio c'è, anche se scalda poco;
• si può smettere di pagare solo se l'impianto, per ragioni strutturali, esclude del tutto quell'appartamento dal servizio.

E se gli altri hanno cambiato i termosifoni?

È il caso tipico dei palazzi con impianti vecchi: alcuni cambiano i terminali, altri no. Chi resta con quelli vecchi può trovarsi più freddo, perché l'acqua calda si distribuisce diversamente.

Un radiatore sostituito: quando cambia uno, può cambiare il modo in cui l'acqua calda arriva agli altri.

Qui non esiste una regola automatica su chi paga. Il codice civile (articolo 1102) permette a ciascuno di usare la cosa comune, ma senza impedire agli altri di usarla secondo il loro diritto. Se la modifica di qualcuno altera l'equilibrio dell'impianto e danneggia i vicini, il problema può essere suo. Ma lo si stabilisce solo dopo una verifica tecnica: un termotecnico misura le portate, individua dov'è lo squilibrio, e poi si decide chi deve fare cosa. Senza perizia, tutte le risposte secche sono sbagliate.

Cosa fare, in ordine

Un termometro e un igrometro da parete: bastano strumenti così per misurare e annotare giorno per giorno.

1. Misura e annota. Un termometro, più giorni, in orari diversi, con data. Se possibile fotografa il display.
2. Scrivi all'amministratore, per raccomandata o PEC, descrivendo il problema e chiedendo una verifica tecnica dell'impianto. Una telefonata non lascia traccia.
3. Chiedi che il punto vada all'ordine del giorno dell'assemblea, se non si risolve prima.
4. Fai fare una perizia da un termotecnico: è la prova che serve se la cosa finisce davanti a un giudice.
5. Solo se il problema non si risolve, valuta con un avvocato il risarcimento. Ricorda che il danno va dimostrato.

Un locale tecnico con pompe, valvole di bilanciamento e termometri: è qui che il termotecnico misura le portate e trova dove l'impianto è squilibrato.

Il distacco dall'impianto

L'articolo 1118 del codice civile permette di rinunciare al riscaldamento centralizzato, se dal distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Chi si stacca continua comunque a pagare le spese straordinarie, di conservazione e di messa a norma dell'impianto. È una strada da valutare con un tecnico e con l'amministratore, non una scorciatoia: il distacco è legittimo solo se non crea squilibri o costi in più per gli altri.

Se stai comprando o affittando

Prima di firmare, in un condominio con riscaldamento centralizzato, chiedi all'amministratore:

• se ci sono segnalazioni o contestazioni sul riscaldamento negli ultimi anni;
• se sono previsti lavori sull'impianto e a quanto ammontano le spese straordinarie;
• se l'impianto è stato bilanciato, e se ci sono contabilizzatori e valvole termostatiche.

Chiedilo anche ai vicini: spesso è la fonte più veloce e più onesta.

Questo articolo racconta cosa dicono le norme e una sentenza della Cassazione. Non sostituisce il parere di un avvocato o di un tecnico, che serve quando c'è una situazione concreta.

Per approfondire

• StudioCataldi: Cassazione, il condominio che non ripara l'impianto di riscaldamento centralizzato risponde del danno
• Brocardi: articolo 1118 del codice civile

Dario Viola — ABITO, Pavia

Foto da Wikimedia Commons, licenza CC BY-SA 4.0. Copertina: radiatore, Donald Trung Quoc Don (CC BY-SA 4.0). Nel testo: radiatore sostituito, Donald Trung Quoc Don (CC BY-SA 4.0); termometro e igrometro, Maasaak (CC BY-SA 4.0); locale tecnico, Wolfmann (CC BY-SA 4.0).