Classe energetica e indice nell'annuncio, APE in visita e alla firma: cosa chiede la legge, chi risponde e come si fa in Lombardia.

L'attestato di prestazione energetica (APE) è il documento che nessuno ama, finché manca. Per un agente tocca tre momenti: l'annuncio, la visita e la firma. In ognuno la legge dice una cosa precisa, e in ognuno c'è una sanzione se la si salta. Qui trovi i testi ufficiali, gli importi in vigore e il metodo con cui lavoriamo noi a Pavia. Le norme e gli importi che leggi sono stati verificati sulle fonti ufficiali il 02/11/2026.

Nell'annuncio: classe e indici, sempre

Per l'art. 6, comma 8, del D.Lgs. 192/2005, nelle offerte di vendita o di locazione gli annunci, su tutti i mezzi di comunicazione commerciali, riportano gli indici di prestazione energetica dell'involucro e globale dell'edificio o dell'unità immobiliare e la classe energetica corrispondente. Fanno eccezione le locazioni di edifici residenziali usati meno di quattro mesi all'anno.

Le linee guida nazionali (DM 26 giugno 2015, Gazzetta Ufficiale n. 162 del 15/07/2015, art. 4 comma 7 e paragrafo 6.2) precisano il contenuto: indici dell'involucro, indice globale rinnovabile e non rinnovabile e classe. Il format grafico dell'Appendice C è obbligatorio, tranne che per gli annunci su internet e sulla stampa. La scala delle classi va da A4 (la più efficiente) a G.

La scala delle classi, dalla G alla A: è la prima cosa che il lettore cerca nel tuo annuncio. Illustrazione Rijksoverheid, CC0, Wikimedia Commons.

In pratica, per ogni annuncio che pubblichiamo controlliamo che ci siano tre dati: la classe, l'indice globale non rinnovabile e quello rinnovabile. Se l'APE non c'è ancora, lo diciamo al proprietario prima di pubblicare, non dopo.

Quanto costa dimenticarlo, nell'annuncio

Qui le norme sono due, e conviene ragionare sulla più alta.

• Norma nazionale: l'art. 15, comma 10, del D.Lgs. 192/2005 punisce il responsabile dell'annuncio con una sanzione amministrativa da 500 a 3.000 euro.
• Norma lombarda: l'art. 27, comma 1-quater, della L.R. 24/2006 punisce il titolare dell'annuncio commerciale con una sanzione da 1.000 a 5.000 euro, che spetta al Comune in cui si trova l'edificio.

Le Disposizioni regionali per l'efficienza energetica degli edifici (punto 14) dicono che l'obbligo vale per gli annunci su giornali, manifesti, volantini, siti web, radio e televisione, per conto di qualsiasi soggetto: agenzia, privato, società o ente. Per gli annunci di agenzia in vetrina c'è un format regionale (Allegato G). Negli altri annunci vanno indicati l'indice globale non rinnovabile, l'indice rinnovabile, la classe e la prestazione del fabbricato.

Per chi lavora in agenzia la lettura prudente è questa: il «titolare dell'annuncio» è chi lo pubblica, quindi un portale compilato in fretta ricade su di noi, anche se la casa è di un privato.

In visita e alla firma: l'APE si mostra e si consegna

L'art. 6, comma 2 mette l'obbligo di produrre l'APE sul proprietario, se l'immobile non ne è già dotato. Il proprietario deve inoltre renderlo disponibile al potenziale acquirente o al nuovo locatario all'avvio delle trattative e consegnarlo alla fine delle stesse. Per questo, nella prima visita, la frase giusta è: «Ecco l'attestato energetico, guardiamo insieme la classe».

Il comma 3 chiede due cose negli atti: nei contratti di compravendita, nei trasferimenti a titolo oneroso e nei nuovi contratti di locazione soggetti a registrazione ci deve essere la clausola con cui l'acquirente o il conduttore dichiarano di aver ricevuto le informazioni e la documentazione sull'attestazione. Inoltre, copia dell'APE va allegata al contratto, tranne che per la locazione di singole unità immobiliari.

Il certificato energetico è un documento che si legge in due minuti: classe e indici sono ciò che il cliente ricorderà. Foto Tiia Monto, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons.

Gli importi per chi non lo fa

Sempre dall'art. 6, comma 3, se mancano la dichiarazione o l'allegato, le parti pagano in solido e in parti uguali una sanzione da 3.000 a 18.000 euro. Per la locazione di singole unità la forbice è da 1.000 a 4.000 euro, ridotta alla metà se la durata non supera i tre anni. Il pagamento non esenta dall'obbligo di presentare alla Regione la dichiarazione o la copia dell'APE entro quarantacinque giorni. L'Agenzia delle entrate trasmette alla Regione le informazioni utili ricavate dalla registrazione dei contratti.

L'art. 15 aggiunge le sanzioni per chi non ha proprio l'attestato:

• vendita senza APE (comma 8): il proprietario paga da 3.000 a 18.000 euro;
• nuova locazione senza APE (comma 9): il proprietario paga da 300 a 1.800 euro.

Quindi la sanzione pesa soprattutto sul proprietario e sulle parti. Per l'agente il rischio principale è l'annuncio, ma un cliente che scopre una multa dopo la firma ricorda a lungo chi gli ha seguito la pratica. L'APE ha una validità massima di dieci anni (art. 6, comma 5) e decade prima se non si rispettano i controlli sugli impianti termici: conviene chiedere sempre il libretto d'impianto insieme all'attestato.

Come si fa in Lombardia: il CENED

In Lombardia l'APE lo redige un certificatore accreditato e lo registra nel Catasto Energetico Edifici Regionale, gestito da CENED. Il sito CENED ha una sezione di servizi per il cittadino con la visura dell'APE e l'elenco dei certificatori accreditati; ARIA S.p.A. fa i controlli a campione sugli attestati. Un controllo semplice prima di pubblicare è verificare che l'APE del cliente sia registrato e in corso di validità.

Un edificio isolato e uno no, visti a infrarossi: la classe energetica racconta questo, in una lettera. Passivhaus Institut, CC BY-SA 3.0, Wikimedia Commons.

Il nostro metodo, in cinque righe

• Prima dell'incarico chiediamo l'APE e controlliamo data e validità.
• Nessun annuncio parte senza classe, indice globale non rinnovabile e indice rinnovabile.
• Alla prima visita mostriamo l'attestato e spieghiamo cosa significa la classe.
• Alla proposta e al preliminare ricordiamo clausola e allegato.
• Se manca l'APE, il proprietario lo fa fare subito e noi lo accompagniamo nella scelta.

Anche i palazzi storici del centro di Pavia hanno bisogno dell'APE quando si vendono o si affittano. Foto Zairon, CC BY-SA 4.0, Wikimedia Commons.

Un'ultima nota: la Direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici (UE) 2024/1275 porta novità sull'APE. Quando entreranno nel testo italiano, le racconteremo in questa rubrica; oggi vale il testo vigente che hai letto qui.

Fonti: D.Lgs. 192/2005 (Normattiva, artt. 6 e 15, testo vigente consultato il 02/11/2026); DM 26/06/2015, Linee guida nazionali per la certificazione energetica (Gazzetta Ufficiale); L.R. Lombardia 24/2006, art. 27 (Banca dati del Consiglio regionale); Regione Lombardia, Disposizioni per l'efficienza energetica degli edifici; CENED.

Foto: Wikimedia Commons (Rijksoverheid CC0; Tiia Monto, Zairon CC BY-SA 4.0; Passivhaus Institut CC BY-SA 3.0).

Dario Viola — ABITO, Pavia