Nel secondo trimestre del 2026 in Italia sono state comprate e vendute 201.596 abitazioni: lo 0,1% in più dell'anno prima. Dopo il +4,4% del primo trimestre, il mercato nazionale ha smesso di correre e si è messo in piano. I mutui, intanto, sono tornati: il tasso medio rilevato dall'Agenzia delle Entrate è 3,57%, il tasso BCE è al 2,40%, e il 46,6% di chi compra casa lo fa con un finanziamento. Un anno e mezzo fa quella percentuale era molto più bassa, e chi comprava era soprattutto chi poteva pagare in contanti.

E non è un mercato in difficoltà, al contrario. Nel 2025 in Italia sono state compravendute 766.757 abitazioni, il 6,4% in più dell'anno prima, dopo il +1,3% del 2024. È un numero che cresce da più di dieci anni: la ripresa è cominciata nel 2014 e si è fermata solo per la parentesi dei tassi alti, che adesso si sta chiudendo. Chi ha memoria degli anni in cui le case non si vendevano sa quanto sia diverso il mercato di oggi, e il primo semestre 2026 è andato anch'esso in positivo.

Questo è il quadro del Paese, ed è un quadro di ripresa. Pavia, dentro quella ripresa, racconta una storia sua, e non è quella che ci si aspetta.

A Pavia il prezzo delle case è fermo da tre anni

Abbiamo messo in fila le quotazioni ufficiali dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, zona per zona, dal secondo semestre 2022 all'ultimo dato pubblicato. Per un appartamento civile in stato normale, il valore medio al metro quadro è cambiato così:

• Centro: da 2.275 a 2.400 €/mq, +5,5% in tre anni
• Semicentro (la fascia attorno al centro storico): da 2.075 a 2.000 €/mq, −3,6%
• Periferia: ferma, 0%, a 1.650 €/mq
• Città Giardino: da 1.525 a 1.700 €/mq, +11,5% (ma −5,6% nell'ultimo semestre)
• Zona suburbana: da 1.175 a 1.400 €/mq, +19,1%, il recupero più forte e quello che partiva da più in basso

Tre anni in cui l'inflazione italiana ha superato il 12% cumulato. Vuol dire che chi ha tenuto un appartamento in centro a Pavia, in termini reali, ha perso valore: il prezzo è salito del 5,5%, i prezzi di tutto il resto sono saliti di più del doppio. Non è un crollo e non è una bolla che scoppia — è un mercato che si muove sui volumi più che sui prezzi: a Pavia si vende di più, non si vende più caro. Ed è il motivo per cui molte case restano in vendita per mesi a un prezzo che il proprietario considera "già ribassato" e il mercato considera ancora alto.

Gli affitti, invece, sono corsi

Qui sta la notizia vera, e stranamente nessuno la racconta. Negli stessi tre anni, sempre secondo l'Agenzia delle Entrate, il canone al metro quadro a Pavia è andato così:

• Periferia: da 5,5 a 7,5 €/mq al mese, +38,5%
• Città Giardino: da 5,9 a 6,9 €/mq, +17,8%
• Semicentro: da 6,5 a 7,5 €/mq, +14,5%
• Centro: da 7,5 a 8,0 €/mq, +6,0%

Le case non valgono di più, ma abitarci costa molto di più. Le ragioni sono tre e si sommano: l'università, che ogni autunno porta a Pavia migliaia di persone che una stanza devono trovarla — oggi una singola in città sta fra i 350 e i 500 euro, con punte di 600; i tassi, che per due anni hanno tenuto fuori dall'acquisto chi non aveva una buona busta paga, e quelle persone non sono sparite, sono andate in affitto; e un'offerta che non è cresciuta, perché chi aveva una casa sfitta in questi anni ha spesso preferito tenerla vuota piuttosto che affittarla.

Il conto che ne esce

Se si mettono i due numeri uno sopra l'altro — quanto costa comprare e quanto rende affittare — viene fuori una cosa che a Pavia ribalta il senso comune. Prendiamo un appartamento di 70 metri quadri in stato normale:

• Centro: costa circa 168.000 €, rende 560 € al mese. Rendimento lordo 4,0%
• Semicentro: costa 140.000 €, rende 525 € al mese. 4,5%
• Città Giardino: costa 119.000 €, rende 486 € al mese. 4,9%
• Periferia: costa 115.500 €, rende 528 € al mese. 5,5%

La periferia rende più del centro, e di parecchio. Un appartamento in centro è un bene che si difende meglio nel tempo e si rivende sempre; ma chi compra per mettere a reddito, a Pavia oggi, guadagna di più comprando fuori. È esattamente il contrario di quello che si sente dire al bar, e sono i numeri dell'Agenzia delle Entrate, non un'opinione.

E il 2026, intanto, è partito bene

Le quotazioni ufficiali raccontano quello che è già successo: escono con circa un anno di ritardo, e l'ultima fotografia disponibile è di fine 2025. Quello che vediamo noi, dal nostro osservatorio, mentre il 2026 è in corso, è un anno in miglioramento sia sui prezzi sia sul numero di case che cambiano proprietario. Gli acquirenti sono tornati a muoversi con decisione, le trattative si chiudono in meno tempo di due anni fa, e la rata di un mutuo è di nuovo un numero che si può guardare senza spavento.

Messa insieme al confronto con dieci anni fa, la lettura è questa: il mercato immobiliare italiano sta vivendo una ripresa vera e lunga, e Pavia ne fa parte. Solo che qui, per ora, la ripresa si vede più nei volumi e negli affitti che nei cartellini.

Cosa farne, concretamente

Se vuoi vendere. È un buon momento: di compratori in giro ce ne sono più che negli ultimi dieci anni, e col mutuo tornato accessibile arrivano anche quelli che due anni fa non potevano permetterselo. Il punto non è aspettare, è partire dal numero giusto — nella maggior parte delle zone di Pavia il prezzo di oggi non è più alto di quello di tre anni fa. La casa che si vende è quella che parte da un numero credibile: le altre restano online per mesi, si "bruciano" agli occhi di chi guarda e alla fine si vendono a meno di quanto avrebbero preso partendo giuste.

Se vuoi comprare. È un mercato in cui si tratta, e con i tassi scesi la rata è tornata sostenibile. Ma attenzione: i prezzi fermi delle quotazioni ufficiali sono medie di zona, e dentro una media ci stanno case che valgono molto più e molto meno. Il piano, l'ascensore, lo stato degli impianti e la classe energetica a Pavia fanno differenze del 30% a parità di indirizzo.

Se hai una casa sfitta. Questo è il momento in cui tenerla vuota costa più che mai. Un trilocale in periferia che rende 528 euro al mese sono 6.300 euro all'anno: è il conto che vale la pena rifare prima di lasciarla chiusa un altro inverno.

Da dove vengono questi numeri

Le quotazioni sono quelle dell'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, zona per zona del Comune di Pavia. L'ultimo semestre pubblicato è il secondo 2025: l'Agenzia esce con circa un anno di ritardo, e i dati del 2026 non sono ancora disponibili. I dati nazionali su compravendite, mutui e tassi sono del secondo trimestre 2026, sempre dell'Agenzia delle Entrate. I rendimenti sono lordi: non tengono conto di IMU, spese, cedolare secca e sfitto, che a seconda dei casi si portano via fra un quinto e un terzo di quella cifra.

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