Negli Stati Uniti il tasso fisso sui mutui a trent'anni ha superato la soglia del 7%. E' una notizia americana, e la prima cosa onesta da dire e' proprio questa: in Italia, oggi, non cambia niente. Nessuno andra' in banca lunedi' e si sentira' offrire un mutuo piu' caro per colpa di quel numero. Vale comunque la pena guardarla, perche' il mercato immobiliare americano e' il posto dove si vede per primo che cosa succede a una citta' quando il costo del denaro diventa la variabile che decide tutto.

Il dato, in breve

Il tasso fisso trentennale americano si e' fermato al 7,03%, il livello piu' alto da quando Donald Trump e' tornato alla presidenza, con un rialzo del 6,30% in un solo anno. A fine febbraio era ancora sotto la soglia del 6% e il mercato immobiliare statunitense sperava in una ripresa dopo quattro anni di stallo. Poi l'attacco all'Iran ha spinto i rendimenti in un rialzo costante, fino al superamento della soglia psicologica del 7%.

Il paradosso e' che la domanda, per ora, non si e' fermata: ad agosto le vendite di nuove case unifamiliari sono aumentate del 6,4% rispetto a luglio. Ma l'offerta e' salita a 1,62 milioni di case in vendita, il dato piu' alto dal 2019, e gli economisti temono che tassi cosi' elevati blocchino ulteriormente il mercato, con i costruttori gia' provati dai costi altissimi dei materiali. Per dare la misura del salto: nel periodo pandemico molti americani avevano ottenuto mutui sotto il 3%. Dal 2022 si risale, e si e' arrivati al 7,03%.

Perche' negli Stati Uniti un tasso alto paralizza il mercato

La parte interessante della vicenda americana non e' il numero: e' il meccanismo. Chi ha comprato casa durante la pandemia ha in mano un mutuo al 2,8% o al 3%. Vendere oggi significa rinunciare a quel mutuo e riaccenderne uno al 7%: anche chi avrebbe motivo di cambiare casa — un figlio in piu', un lavoro altrove, una casa diventata troppo grande — resta dov'e'. E' il cosiddetto effetto lock-in, ed e' la ragione per cui il mercato americano e' fermo da quattro anni pur avendo famiglie che avrebbero voglia di muoversi.

Da qui discende il resto: poche case usate in vendita, domanda che si sposta sul nuovo, costruttori che pero' hanno margini schiacciati dai costi dei materiali, e uno stock in vendita che cresce perche' le case restano sul mercato piu' a lungo, non perche' se ne offrano di piu'. Un mercato che si ingolfa senza che i prezzi crollino: si allungano i tempi, si riducono le transazioni.

Perche' da noi, oggi, la cosa non si trasferisce

Il mutuo italiano non e' agganciato al trentennale americano. Il nostro tasso fisso segue l'IRS, quello variabile l'Euribor, e a decidere la direzione e' la Banca centrale europea, non la Federal Reserve. Sono due mercati distinti, e in questo momento raccontano due storie diverse.

Ci sono poi tre differenze strutturali che rendono il nostro mercato molto meno sensibile a uno shock di questo tipo.

• Il mercato americano e' molto piu' finanziarizzato. Li' il mutuo si cartolarizza e il prezzo lo fa il mercato obbligazionario in tempo reale; qui lo fa in buona parte il bilancio della banca, che assorbe una parte delle oscillazioni.
• Le famiglie italiane sono meno indebitate nel confronto internazionale, con quote di capitale proprio nell'acquisto ancora importanti. Un mercato meno a leva reagisce meno bruscamente al costo del denaro.
• L'effetto lock-in da noi quasi non esiste. Una quota consistente delle compravendite italiane avviene senza mutuo o con mutui di importo contenuto rispetto al valore dell'immobile: chi vende non rinuncia a niente di cosi' prezioso, e quindi vende.

Quando, e solo allora, ci riguarderebbe

Detto questo, un canale di contagio esiste e conviene conoscerlo, se non altro per sapere che cosa guardare. Non e' il tasso americano in se': sono i rendimenti lunghi. Quando il Treasury sale, il Bund e il BTP raramente restano del tutto fermi, perche' il capitale e' globale; e l'IRS, che governa il nostro tasso fisso, si muove con i rendimenti lunghi. Soprattutto: se a spingere i tassi e' un premio al rischio geopolitico legato all'energia, quel premio diventa inflazione attesa, e l'inflazione attesa e' esattamente cio' che tiene ferma una banca centrale invece di farla tagliare.

Tradotto in pratica, il segnale da tenere d'occhio non e' il titolo di giornale sul 7% americano. E' l'IRS a dieci anni, che e' il numero da cui dipende davvero il tasso fisso che vi offrono allo sportello. Finche' quello non si muove, la notizia americana resta americana.

Lo scenario in cui ci riguarderebbe sul serio e' uno solo, ed e' anche il meno probabile fra quelli sul tavolo: il rincaro dell'energia si trasferisce ai prezzi al consumo, la Banca centrale europea sospende il percorso di allentamento e il costo del denaro resta alto piu' a lungo del previsto. In quel caso l'effetto si sentirebbe in tutta Italia, e si sentirebbe soprattutto sul segmento piu' esposto: le prime case comprate da giovani con mutui di importo elevato rispetto al valore dell'immobile. Ma, va ripetuto, oggi siamo lontani da li'.

La lezione che si puo' portare a casa

Non serve allarmarsi per un dato che riguarda un altro continente. Serve pero' registrare una cosa che la vicenda americana rende evidente: il costo del denaro e' tornato a essere una variabile, dopo un decennio in cui lo avevamo dimenticato. Chi compra oggi con un mutuo farebbe bene a ragionare sulla rata e non solo sul prezzo, e a scegliere fra fisso e variabile guardando quanto a lungo terra' quel mutuo e quanto gli pesa una rata che si muove — non guardando il titolo del giorno.

Per il resto, il mercato italiano continua a essere governato da quello che lo governa da sempre: la zona, lo stato dell'immobile e il prezzo di partenza. Il 7% americano, per ora, e' una notizia da leggere, non un motivo per cambiare i propri piani.

Una nota su Pavia

Chiudiamo con il nostro cortile, perche' i mercati nazionali si vedono bene solo da vicino. Pavia ha una caratteristica che la rende meno esposta della media al costo del denaro: una quota importante delle compravendite riguarda immobili destinati agli studenti, comprati spesso come investimento da famiglie che dispongono gia' del capitale, e tagli piccoli in centro storico, dove il prezzo al metro quadro e' sostenuto dalla scarsita' dell'offerta piu' che dalla capacita' di indebitamento di chi compra. In un mercato cosi', un rialzo dei tassi si sente sui tempi di vendita molto prima che sui prezzi. Il segmento che vale la pena tenere d'occhio e' un altro: le prime case comprate da giovani coppie con mutui di importo elevato rispetto al valore dell'immobile, che e' dove un aumento della rata si trasforma davvero in una trattativa che non si chiude.

Fonte del dato: Claudia Voltattorni, «Usa, i tassi sui mutui a 30 anni volano sopra il 7%».

Articolo a cura di Dario Viola

"Dopo anni di formazione e una laurea in Giurisprudenza mi sono appassionato alla comunicazione e al marketing immobiliare, affascinato dalle emozioni che le trattative suscitano e costantemente motivato a cercare nuove strategie innovative e digitali."

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