Nel mondo del diritto condominiale, una delle questioni più dibattute riguarda la distinzione tra proprietà esclusiva e parti comuni. Una recente pronuncia della Corte di Cassazione (ordinanza n. 9465 del 15 aprile 2026) ha messo un punto fermo su un caso particolare: il condominio orizzontale.

Il caso: tetti comuni o coperture private?

La vicenda nasce a Ventimiglia, dove alcuni condomini avevano citato in giudizio una vicina per aver trasformato il lastrico di copertura della propria unità in un solarium calpestabile ad uso esclusivo. Secondo l'accusa, quel lastrico doveva considerarsi comune, citando il regolamento condominiale che includeva i "tetti" tra le parti in comproprietà.

Se in un classico edificio verticale il tetto serve a proteggere tutte le unità sottostanti, nel condominio orizzontale (composto, ad esempio, da villette a schiera o corpi separati) la situazione cambia drasticamente.

La decisione della Cassazione: la funzione fa la differenza

La Suprema Corte ha ribaltato le decisioni dei gradi precedenti, chiarendo che non basta un generico riferimento ai "tetti" nel regolamento per espropriare un proprietario della sua copertura.

Ecco i punti chiave dell'ordinanza:

• Mancanza di funzione collettiva: Se il lastrico copre una sola unità immobiliare e non serve a proteggere altre parti comuni o altre abitazioni, non scatta la "presunzione di condominialità" prevista dall'art. 1117 c.c.
• Necessità di un atto scritto: Per dichiarare comune un bene che strutturalmente serve un solo immobile, serve un titolo espresso. Questo può essere un atto d'acquisto (dove si specifica che si compra una quota di quel lastrico) o un contratto firmato da tutti i condomini.
• Forma e sostanza: La comproprietà non può essere presunta. Ai sensi degli articoli 1350 e 2643 del Codice Civile, la costituzione di una comunione su beni immobili richiede la forma scritta a pena di nullità.

Cosa significa per i proprietari?

In un condominio orizzontale, se il tetto o il lastrico copre esclusivamente la tua proprietà e non ha una funzione di utilità generale, esso rimane tuo, a meno che non ci sia un documento notarile che dica chiaramente il contrario. Non basta una dicitura vaga nel regolamento condominiale per trasformarlo in un'area comune.

Il principio di diritto: La comproprietà di un bene che non rientra nell'elenco dell'art. 1117 c.c. può essere riconosciuta solo se esiste una manifestazione di volontà unanime, chiara e scritta di tutti i condomini.

Fonti e riferimenti:

• Corte di Cassazione, ordinanza n. 9465 depositata il 15 aprile 2026.
• Codice Civile: artt. 1117, 1350 n. 3 e 2643 n. 3.
• Approfondimento tecnico via NT+ Diritto - Il Sole 24 Ore (articolo di Francesco Machina Grifeo).

Articolo a cura di Dario Viola

"Dopo anni di formazione e una laurea in Giurisprudenza mi sono appassionato alla comunicazione e al marketing immobiliare, affascinato dalle emozioni che le trattative suscitano e costantemente motivato a cercare nuove strategie innovative e digitali."

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