Dopo oltre un decennio di crescita ininterrotta, il gettito fiscale della cedolare secca sugli affitti registra un'ulteriore e netta frenata. Se il 2025 si era chiuso con un primo storico segno meno (-2,2%), i dati dei primi cinque mesi del 2026 mostrano un vero e proprio crollo: -25,5% su base annua, pari a 109 milioni di euro in meno entrati nelle casse dello Stato (per un totale di 318 milioni incassati nel periodo).

Ma cosa sta succedendo esattamente nel mercato immobiliare italiano? Per quale motivo i proprietari sembrano versare meno imposte sostitutive rispetto al passato?

Le 3 ipotetiche cause dietro al calo del gettito

In attesa dei dati definitivi delle dichiarazioni dei redditi e dei versamenti estivi, si possono individuare tre dinamiche principali.

1. Il boom del canone concordato (Aliquota al 10%)

La prima ipotesi riguarda uno spostamento dei contratti: sempre più proprietari potrebbero essere passati dai contratti a canone libero (tassati con l'aliquota ordinaria del 21%) a quelli a canone concordato (che beneficiano dell'aliquota ridotta al 10%).

L'aliquota al 10% richiede il rispetto di precisi limiti e accordi territoriali (applicabili nelle grandi città, nei comuni confinanti, nei capoluoghi di provincia o nei comuni colpiti da emergenze/sismi). Questo passaggio di categoria comporterebbe inevitabilmente una riduzione dell'imposta versata al fisco, pur mantenendo l'immobile regolarmente locato.

2. La fuga verso gli affitti brevi (e la stretta fiscale)

Un'altra variabile è la progressiva conversione degli affitti residenziali a lungo termine in locazioni turistiche e affitti brevi.

Tuttavia, l'efficacia delle ultime contromisure fiscali resta da dimostrare: l'innalzamento al 26% della cedolare a partire dalla seconda casa ha generato un gettito extra deludente (appena 17 milioni di euro). Sarà fondamentale valutare l'impatto della nuova regola scattata il 1° gennaio, che impone l'obbligo di apertura della Partita IVA a partire dalla terza abitazione destinata agli affitti brevi (rispetto alla quinta previsti in precedenza).

3. Case sfitto o ritorno al sommerso?

L'ultimo tassello riguarda il perimetro degli immobili che restano inutilizzati o sfitti per evitare complicazioni di morosità o vincoli eccessivi.

Quanto all'eventuale ripresa dell'evasione fiscale, i dati ufficiali più recenti dell'ultima Relazione sull'economia non osservata mostrano in realtà un trend opposto: nel settore delle locazioni il tax gap si è ridotto a 773 milioni di euro (in calo rispetto agli 875 milioni dell'anno precedente).

Fonte dell'articolo e dati di riferimento:

L'analisi e i dati citati sono tratti dall'approfondimento dei giornalisti Giuseppe Latour e Giovanni Parente, pubblicato su Il Sole 24 Ore il 21 luglio 2026 ("Cedolare secca, il calo del gettito continua anche nel 2026: -25,5%").